Las mejores hipotecas: las más baratas de febrero 2025

Mejores hipotecas fijas (febrero 2025)

Las hipotecas fijas tienen la ventaja de que siempre tendrás claro qué cuota tendrás que pagar cada mes. Según el análisis de Kelisto, las mejores hipotecas fijas de febrero de 2025 son las de Banca March (2,30%), EVO Banco (2,45% TIN) y Banco Santander (2,45% TIN también, pero con distintas condiciones). No obstante, la oferta del bróker de Kelisto gana por un amplio margen a las anteriores.

Fuentes

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades financieras (análisis elaborado el 14/02/2025). La tabla muestra las hipotecas fijas con el interés más bajo a un plazo de hasta 25 años. Se toma como referencia este plazo porque es el que mejor se adapta al plazo medio al que se firman las hipotecas en España, según los últimos datos disponibles del INE. En caso de empate, se dará prioridad a las ofertas con mejores condiciones con respecto a varios criterios: la comisión de apertura; el porcentaje máximo sobre el valor de tasación que permite financiar.; la comisión por amortización anticipada parcial y/o total; el número de productos/servicios que hace falta contratar para conseguir la máxima bonificación; la diferencia entre el interés bonificado y el interés sin bonificar (cuanto menor sea la diferencia, mejor). La no disponibilidad de información siempre penaliza a una oferta frente a otra para la que su entidad sí muestre datos al respecto. Si una entidad no dispusiera de oferta para el plazo elegido, se ha tenido en cuenta el siguiente tramo para el que sí tuviera oferta. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas. Las hipotecas que se muestran en este artículo se corresponden con las que ofrece el banco a clientes que acepten cumplir con los requisitos para obtener la máxima bonificación.

Top 3 de mejores hipotecas fijas: las más baratas de febrero 2025

• Hipoteca fija Avantio de Banca March: sin comisión de apertura, pero si por amortización anticipada, la hipoteca fija de Banca March aplica un interés del 2,3% TIN siempre que domicilies la nómina y contrates un seguro de hogar y otro de vida.
• Hipoteca Inteligente Fija de EVO Banco: la medalla de plata de nuestro ranking de febrero es para EVO Banco cuya hipoteca fija cobra un TIN del 2,45% si cumples con los requisitos de vinculación que propone la entidad: domiciliar la nómina, contratar un seguro de hogar y contratar un seguro de vida.
• Hipoteca Fija de Banco Santander: podrás lograr un interés del 2,45% TIN si cumples con todos los requisitos de bonificación (nómina, seguro de hogar, de vida y otros seguros, además, de utilizar la tarjeta y tener una alarma o una certificación energética). Eso sí, ten en cuenta que durante los seis primeros meses el interés será del 2,55% TIN.

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Mejores hipotecas mixtas (febrero 2025)

Las hipotecas mixtas te ofrecen la estabilidad de un primer tramo a tipo fijo (que suele oscilar entre los 5 y los 15 años) y un segundo tramo a tipo variable y, por tanto, referenciado al euríbor. A día de hoy, las hipotecas mixtas más baratas del mercado son las de Ibercaja (1,75% TIN y e+0,65%) y EVO Banco tanto para su oferta a tres años como a cinco años fijos (1,90% TIN y e+0,60% y 2,05% TIN y e+60%, respectivamente), aunque la oferta de nuestro bróker logra superarlas, según el análisis de Kelisto. Aunque más allá de las ofertas estándar, la del bróker hipotecario de Kelisto es con diferencia la mejor del mercado.

Fuentes

Fuente: Kelisto.es con datos de las páginas web de las entidades a 03/02/2025. Ofertas ordenadas en base al interés fijo inicial que aplican, de menor a mayor. Este ranking : 1) solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética «A» quedan excluidas y 2) solo muestra las ofertas de entidades con presencia en más de la mitad de las CC.AA o que permiten la contratación de sus productos por Internet. [Si la hipoteca de Kelisto mejora a las ofertas del mercado, se colocará en el lugar que correspondan, ampliando el ranking con una oferta extra respecto de lo habitual] Las hipotecas que se muestran en este artículo se corresponden con las que ofrece el banco a clientes que acepten cumplir con los requisitos para obtener la máxima bonificación.

Top 3 de mejores hipotecas mixtas: las más baratas de febrero 2025

• Hipoteca Vamos Mixta de Ibercaja: la hipoteca mixta más barata de febrero aplica un interés fijo del 1,75% TIN durante los cinco primeros años para luego pasar a un variable de euríbor+0,65%. A cambio tendrás que domiciliar tu nómina, contratar una tarjeta de crédito, un seguro de hogar y otro de vida, y realizar aportaciones periódicas a fondos de inversión.
• Hipoteca Inteligente Mixta de EVO Banco (tres años fijos): la medalla de plata es para EVO Banco, que cobra un interés del 1,90% TIN durante tres años y, a continuación, un variable de e+0,60%. A cambio, tendrás que domiciliar tu nómina y contratar un seguro de hogar y uno de vida.
• Hipoteca Inteligente de EVO Banco (cinco años fijos): la tercera mejor hipoteca mixta del mercado cobra un tipo fijo del 2,05% TIN durante cinco años y, después, aplica un interés variable de e+0,60%. Para conseguir estos precios tendrás que cumplir con los mismos requisitos que la anterior, domiciliar tu nómina y contratar un seguro de hogar y uno de vida.

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Mejores hipotecas variables (febrero 2025)

Con las hipotecas variables, tu cuota cambiará al ritmo que lo haga el euríbor (para bien o para mal). En febrero, las mejores hipotecas variables del mercado son las de Banco Sabadell (e+0,40%), EVO Banco (e+0,48%) y Kutxabank (0,49%), según datos de Kelisto.

Fuentes

Fuente: Kelisto con información de las entidades bancarias. Datos vigentes a 03/02/2025. Para elaborar este ranking solo se tienen en cuenta las ofertas de hipotecas de las entidades con oficinas en más de la mitad de las comunidades autónomas (salvo que permitan contratación online), que muestren información estandarizada en sus páginas web, independientemente del porcentaje sobre el valor de tasación que permitan solicitar (quedan excluidas las entidades con fórmulas de comercialización distinta a las sucursales o la venta online, como los family bankers). Todas las hipotecas están referenciadas al euríbor y muestran el diferencial mínimo que se aplicaría con la máxima vinculación exigida por cada entidad. Los criterios para ordenar las ofertas de hipotecas son: 1º Diferencial; 2º Interés de salida; 3º Comisiones; 4º Número de productos vinculados. Este ranking solo incluye información de hipotecas para cualquier tipo de vivienda, por lo que las llamadas «hipotecas verdes» (que premian con un interés más bajo las ofertas de viviendas con calificación energética A) quedan excluidas. [Si la hipoteca de Kelisto mejora a las ofertas del mercado, se colocará en el lugar que correspondan, ampliando el ranking con una oferta extra respecto de lo habitual] Las hipotecas que se muestran en este artículo se corresponden con las que ofrece el banco a clientes que acepten cumplir con los requisitos para obtener la máxima bonificación.

Top 3 de mejores hipotecas variables: las más baratas de febrero 2025

• Hipoteca Variable de Banco Sabadell: con la hipoteca variable más barata del mercado pagarás un interés de e+0,40%, más un fijo inicial del 1,9% TIN durante los 12 primeros meses. Para obtener estas condiciones deberás domiciliar la nómina y contratar un seguro de hogar, otro de vida y otro de protección de pagos.
• Hipoteca Inteligente Variable de EVO Banco: la segunda mejor hipoteca variable de febrero 2025 es la de EVO Banco. Con ella pagarás un fijo del 1,5% TIN los dos primeros años para, a continuación, abonar e+0,48%, siempre que domicilies tu nómina y contrates un seguro de hogar y otro de vida.
• Hipoteca Variable de Kutxabank: esta hipoteca variable cobra un interés de e+0,49%, con un fijo del 1,71% durante el primer año. Para conseguirla en estas condiciones deberás cumplir con una lista de requisitos que incluye la domiciliación de la nómina y la contratación de un seguro de hogar y un plan de pensiones.

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Las hipotecas mejor valoradas por nuestros expertos

Como habrás visto, en nuestros rankings de las mejores hipotecas te mostramos cuáles son las hipotecas más baratas a tipo fijo, mixto y variable de febrero de 2025 teniendo en cuenta principalmente el interés que aplican. Aunque los usuarios no siempre se fijan únicamente en los intereses, sino que también valoran otras características a la hora de elegir una hipoteca. Por ello, hemos seleccionado las hipotecas que más sobresalen si se tienen en cuenta otras características importantes

La mejor hipoteca sin comisiones

La mejor hipoteca sin comisiones del mercado es la que ofrece EVO Banco, ya que independientemente de que elijas su Hipoteca Inteligente a tipo fijo, mixto o variable no tendrás que pagar ni la comisión de apertura, ni tampoco una penalización por amortizar anticipadamente el capital.

La hipoteca con la TAE más baja

Cuando se quiere mirar el coste de una hipoteca suelen aparecer dos tipos de interés diferente. Uno es el TIN (o Tipo de Interés Nominal), que refleja el interés real que se aplica y que nunca cambia, por eso en Kelisto lo utilizamos para ordenar nuestros ranking. El segundo es la TAE (Tasa Anual Equivalente) que señala el coste total de cada hipoteca en función del plazo y la cantidad elegidos, y que tiene en cuenta otros gastos extra, como las comisiones.

En este caso, de entre todas las hipotecas que hay en el mercado, la hipoteca con el menor TAE del mercado es la Hipoteca Avantio Fija de Banca March (2,56% TAE). Por detrás están la Hipoteca Inteligente Mixta de EVO Banco (2,92% TAE) y la Hipoteca a tipo fijo también de EVO Banco (2,93% TAE).

La hipoteca fija que más financiación ofrece

La Hipoteca Naranja de ING es el préstamo hipotecario que más financiación ofrece respecto del valor de tasación de la casa que quieras comprar, ya que llega hasta el 100%: es decir, con ella no necesitarás aportar dinero en forma de entrada, que normalmente suele equivaler al 20% del valor de la casa. Además, ING te da la posibilidad de contratarla con el tipo de interés que prefieras, ya que tiene una amplia oferta que incluye tipo fijo, variable en dos modalidades y mixta en cuatro modalidades.

Si no te convence sus ofertas, porque el interés que cobra puede ser elevado en algunos casos, podrás acceder a una hipoteca 100% a través de los distintos programas de ayudas en hipotecas para jóvenes, tanto a nivel nacional (a través del ICO) que colaboran con entidades como Unicaja, ABANCA o Ibercaja.

¿Cómo seleccionamos las mejores hipotecas de cada mes?

Para realizar nuestros rankings mensuales de hipotecas más baratas de febrero de 2025, seguimos estos criterios de ordenación:

• El interés: el TIN en el caso de las fijas; el diferencial para las variables (en caso de empate, desempatamos con el interés fijo de salida); y el TIN del tramo inicial fijo para las mixtas (si se produce un empate, usamos el diferencial del tramo variable como elemento diferenciador).
• La comisión de apertura: tienen más prioridad las que no cobran.
• La comisión por amortización anticipada total y parcial: tienen más prioridad las que no cobran.
• El número de productos bonificados: es decir, lo que el cliente debería contratar para obtener el mejor precio con su hipoteca.

Para recabar toda la información, el equipo de experto de Kelisto rastrea todo el mercado durante los primeros 5 días de cada mes y recaba los datos que cada banco muestra en sus páginas web. La información que mostramos en nuestro ranking en la de las hipotecas con máxima bonificación, pero recuerda que ese precio puede subir si no aceptas contratar ciertos productos o servicios.

Claves para encontrar la mejor hipoteca

• El interés: es el elemento que determina el precio que el cliente pagará por lograr disponer de dinero para la compra de una vivienda. En el caso de las hipotecas variables, el interés está determinado por el euríbor a un año, más un diferencial que aplicará cada banco. En cambio, en el caso de las hipotecas fijas, el interés se expresa en forma de Tipo de Interés Nominal (TIN) y permanece sin cambios durante toda la vida del préstamo.
• La comisión de apertura: la actual ley hipotecaria afecta a la comisiones iniciales de las hipotecas, de manera que el único cargo que los bancos te pueden cobrar al inicio de la operación es la comisión de apertura, que permite compensar a la entidad por los trámites que efectuará para formalizar el préstamo y poner el dinero a disposición del cliente. Por tanto, es uno de los costes de las hipotecas más importantes.
• La comisión por amortización anticipada: es la comisión que las entidades aplican cuando un cliente decide devolver su deuda (o parte de ella) antes de tiempo. Con la entrada en vigor de la actual ley hipotecaria, las entidades no pueden cobrar más del 0,15% en los cinco primeros años de vida de las hipotecas o del 0,25% durante los tres primeros años en el caso de las de tipo variable. Si eliges una de tipo fijo, no podrán cobrarte más de un 2% durante los 10 primeros años de vida del préstamo ni más de un 1,5% a partir del undécimo. En cualquier caso, como podrás ver en nuestro comparador de hipotecas, recuerda que también existen hipotecas sin comisiones, tanto por este concepto como por otros.
• La vinculación de productos: es la contratación de productos extra que una entidad puede requerir para poder acceder a una hipoteca en mejores condiciones. Su contratación siempre es opcional, pero los bancos te los ofrecerán para que puedas conseguir un interés más bajo por tu hipoteca.
• El porcentaje máximo de financiación: otra de las cuestiones que podrás mirar en nuestro comparador de hipotecas es el porcentaje máximo de financiación de cada oferta, es decir, qué cantidad te dejará el banco con respecto al valor de tasación o de compraventa de la casa que deseas comprar. La mayoría suele quedarse en el 80%, aunque en el mercado también podrás encontrar algunas hipotecas al 100% o que se acercan bastante a esta cifra.
• El plazo máximo de amortización: es el período que dará una entidad para poder devolver la hipoteca. Lo más aconsejable es optar por plazos de amortización cortos. De esa forma, podrás ahorrar en intereses. La mayoría de las hipotecas ofrecen plazos máximos de amortización de 30 años, aunque algunas pueden llegar a los 40.

Preguntas frecuentes sobre hipotecas

¿Qué miran los bancos para decidir si me conceden una hipoteca?

Los bancos miran criterios como la solvencia, la estabilidad laboral o los ahorros disponibles a la hora de decidir si conceden una hipoteca. De esa forma, pueden asegurarse de que están asumiendo un riesgo adecuado al prestar dinero a sus clientes:

• Ingresos: lo más “saludable” (desde un punto de vista financiero) es que la cuota de la hipoteca que quieres pedir, sumada a otras deudas que pudieras tener pendientes (como un préstamo personal) no superen el 30-35% de los ingresos de los solicitantes. Los bancos harán ese cálculo para entender si puedes asumir, sin problemas, el pago de tu hipoteca.
• Estabilidad laboral: otra manera de entender si serás un buen pagador es verificar que tienes estabilidad laboral. Para ello, los bancos no solo mirarán el tipo de contrato que tienes, sino que analizarán tu vida laboral e, incluso, tendrán en cuenta el sector para el que trabajas.
• Ahorros: a la hora de decidir si te conceden una hipoteca, los bancos también mirarán los ahorros que tienes. Para aumentar tus posibilidades, lo recomendable es que tengas el 20% que normalmente no te van a prestar (salvo que consigas una hipoteca al 100%), más un 10% para los gastos de la hipoteca y la compraventa.
• Historial crediticio: como es lógico, los bancos van a consultar si figuras en algún fichero de morosos para entender si tu perfil es adecuado para solicitar una hipoteca.
• Edad: aunque no es un factor tan crucial para que te concedan una hipoteca, sí lo es para establecer el plazo de amortización o devolución. Lo habitual es que los bancos no quieran que termines de pagar tu préstamo con más de 65-70 años. Por tanto, si pides una hipoteca, por ejemplo, con 50 años, el plazo de amortización máximo que podrás negociar será de 15-20 años.

Más información: Seis trucos para que te concedan la hipoteca

¿Qué documentación necesitas para pedir una hipoteca?

La documentación que necesitas para pedir una hipoteca puede variar ligeramente en función de tu perfil laboral: es decir, suele ser distinta si trabajas por cuenta ajena, si eres autónomo o si eres funcionario. En líneas generales, los bancos te pedirán documentos de identificación (DNI o NIE), relacionados con el pago de impuestos (declaraciones del IRPF, IVA, IAE, etc.), con tu vida laboral (contrato de trabajo, vida laboral, nombramiento en el cargo, etc.) y con la vivienda que quieres comprar (nota simple, contrato de arras y tasación).

• Documentación específica si trabajas por cuenta ajena: IRPF, contrato de trabajo, tres últimas nóminas e informe de vida laboral
• Documentación específica si eres autónomo: IRPF, certificado de pago de AEAT y TGSS, IVA anual y trimestrales e informe de la vida laboral.
• Documentación específica si eres funcionario: IRPF, tres últimas nóminas y nombramiento.

Más información: ¿Qué requisitos hay que cumplir para pedir una hipoteca?

¿Qué requisitos me exige el banco para pedir una hipoteca?

Los requisitos básicos que deberías cumplir para pedir una hipoteca son:

• Tener estabilidad laboral: esto no será un problema si, por ejemplo, eres funcionario. En cambio, si trabajas para una empresa privada, lo más adecuado para conseguir financiación es que tengas un contrato indefinido.
• Ser un cliente solvente: para saber si lo eres, solo tienes que responder a una pregunta: la cuota de tu hipoteca, más la de otros préstamos pendientes, ¿supera el 30-35% de tus ingresos? Si la respuesta es sí, es poco probable que el banco dé luz verde a la operación.
• Cuenta con los ahorros suficientes: salvo que puedas conseguir una hipoteca al 100%, lo recomendable es que puedas contar con un colchón equivalente al 20% del valor de vivienda (que es la cantidad que no suelen prestar los bancos), más un 10% adicional para hacer frente a los gastos de la compra y los gastos de la hipoteca.
• Procura tener un buen historial crediticio: uno de los requisitos fundamentales para pedir una hipoteca es no figurar en un fichero de morosos. De ser así, el banco considerará que no eres buen pagador y, por tanto, denegará tu solicitud.

Más información: ¿Qué requisitos hay que cumplir para pedir una hipoteca?

¿Qué comisiones pueden tener las hipotecas?

Las principales comisiones de una hipoteca son las de apertura, amortización anticipada, la que se cobra por novación y la que se aplica en caso de subrogación. Eso sí, ten cuenta que no todos los bancos las cobran y que algunas de ellas están limitadas por ley:

• Comisión de apertura: sirve para compensar al banco por las gestiones que realiza para poner el dinero a tu disposición y no está limitada por ley.
• Comisión por amortización anticipada: se cobra cuando quieres devolver parte de tu deuda (amortización parcial) o toda ella (total) antes de tiempo. Para que se cobre, la operación tiene que suponer una pérdida financiera para la entidad y está limitada por ley (con diferentes topes para hipotecas fijas y variables)
• Comisión por novación: se puede cobrar si decides cambiar algún aspecto de tu contrato hipotecario. Está limitada por ley si lo que quieres es cambiar el plazo de amortización (máximo 0,1%) y si quieres cambiar de interés variable a fijo (0,05% en 2025).
• Comisión por subrogación: es la que se puede aplicar si quieres cambiar tu hipoteca de banco en busca de mejores condiciones. Está limitada por ley, pero los topes cambian en función de distintas cuestiones, como la finalidad del cambio o el año de firma de la hipoteca.

Más información: Qué comisiones tiene una hipoteca

¿Cuáles son los gastos de una hipoteca?

Aunque las hipotecas tienen varios gastos de formalización, el único que tiene que asumir el cliente es el de tasación. Este gasto depende de varios factores (como la empresa que elijas o el tamaño de la vivienda), pero se suele mover en una horquilla de entre 300 y 500 euros.

El resto de los gastos de la hipoteca (notaría, registro, gestoría e impuesto de actos jurídicos documentados) corren por cuenta del banco con el que vayamos a firmar el préstamo.

Más información: Gastos de una hipoteca en 2025: ¿cuánto tendrás que pagar?

¿Qué cantidad me concederá el banco si pido una hipoteca?

Lo habitual es que los bancos te concedan un 80% del valor de tasación de la casa que quieras comprar si se trata de una primera vivienda. En cualquier caso, ten en cuenta que:

• Puedes aumentar ese porcentaje (y acercarte al 100%) si negocias a través de un bróker hipotecario, tienes un buen perfil, eres menor de 35 años, compras un piso de banco o si cumples con los requisitos de alguno de los planes de vivienda puestos en marcha por algunas comunidades autónomas.
• El porcentaje se quedará en el 60-70% del valor de tasación si lo que quieres comprar es una segunda residencia.

¿Quién paga los gastos de una hipoteca?

Los gastos de una hipoteca se reparten entre el cliente y el banco. En concreto, el cliente solo tendrá que pagar los gastos de tasación (entre 300 y 500 euros), mientras que el banco deberá hacerse cargo de los gastos de notaría, registro y gestoría, así como del pago del impuesto de actos jurídicos documentados.

Más información: Gastos de una hipoteca en 2025: ¿cuánto tendrás que pagar?

¿Cuánto necesito tener ahorrado para poder pedir una hipoteca?

Necesitarás tener ahorrado un 20% del valor de tasación de tu casa (que es lo que normalmente no te presta el banco) y un 10% adicional para hacer frente a los gastos de formalización, tanto de la hipoteca como de la propia operación de compra.

Más información: Comprar una primera vivienda: guía para principiantes

¿El banco puede obligar a contratar productos vinculados?

No, desde que entró en vigor la ley hipotecaria de 2019, los bancos no pueden obligarte a contratar ningún producto salvo un seguro contra incendios (o multirriesgo). Eso sí, en ningún caso tienes la obligación de hacerlo con la entidad: podrás contratar tu póliza con quien quieras.

Ahora bien, lo que sí suelen hacer los bancos es ofrecerte bonificaciones en el interés que tendrás que pagar si contratas ciertos productos o servicios con ellos: por ejemplo, si domicilias tu nómina, contratas seguros o hacer aportaciones a planes de pensiones. Nunca es obligatorio hacerte con ellos, pero suele salir a cuenta durante los primeros años de vida de la hipoteca, que es cuando pagas más intereses. Transcurridos unos años, sale más a cuenta buscar una opción más económica fuera de tu entidad, pese a que el interés de tu préstamo aumente.

Más información: Todo lo que debes saber sobre la ley hipotecaria

Hipoteca fija o variable: ¿cuál es mejor?

Al elegir entre hipoteca fija o variable debes tener en cuenta que ninguna opción es mejor que la otra. Todo dependerá de tu perfil económico y de cuestiones como tus expectativas de futuro. Para ello debes analizar cuestiones como:

• Tus circunstancias personales: si valoras la seguridad por encima de todo o si no te importa correr riesgos.
• La evolución del contexto económico: por ejemplo, si crees que el euríbor va a subir, bajar o mantenerse en los próximos años, en función a la senda que sigan, entre otras cosas, los tipos de interés.

Más información: Hipoteca fija, variable o mixta: ¿qué es mejor ahora?

¿Cuáles son las mejores hipotecas?

Las mejores hipotecas del mercado son aquellas que, como punto de partida, te aplican el interés más bajo. Ahora bien, además de analizar este factor para localizar las ofertas más atractivas, es esencial que sopeses otros aspectos, como las comisiones y los productos que debes contratar para conseguir el interés más bajo posible, ya que todo ello influye en el coste final de una hipoteca.

Si quieres estar al día de cuáles son las mejores hipotecas del mercado, no te pierdas los rankings que actualizamos cada mes:

• Las mejores hipotecas fijas
• Las mejores hipotecas variables
• Las mejores hipotecas mixtas
• Subrogación de hipoteca: las mejores ofertas para cambiar de banco
• Hipoteca joven: ¿cuál es la mejor?

¿Qué es una novación hipotecaria?

Una novación hipotecaria es un trámite que sirve para cambiar alguna de las condiciones de tu contrato: por ejemplo, el tipo de interés que pagas (para pasarlo de variable a fijo, o viceversa) o el plazo de amortización. Esta operación puede estar sujeta al pago de comisiones, aunque algunas están limitadas por ley: por ejemplo, si quieres modificar el plazo de amortización, tu banco no podrá cobrarte más de un 0,1% del capital pendiente de devolver.

Más información: Novación de hipoteca: ¿qué es y cuánto cuesta?

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