Tasación de una vivienda: todo lo que debes saber
La tasación de vivienda es una evaluación técnica y objetiva del valor de una casa y un trámite fundamental para saber cuánto te prestará un banco si pides una hipoteca.
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La tasación de vivienda es un trámite ineludible si quieres pedir una hipoteca. Ahora bien, a la hora de llevarlo a cabo, pueden surgirte muchas dudas. Por ejemplo, ¿qué factores influyen en el valor que se asigna a la vivienda? ¿La tasación la paga el cliente o el banco que concede la hipoteca? ¿Son fiables las tasaciones gratuitas? En este artículo te damos la respuesta a estas y otras muchas cuestiones.
¿Qué es una tasación de vivienda?
La tasación de vivienda es una evaluación técnica, objetiva e independiente del valor de una inmueble que te permitirá, entre otras cosas:
- Poder pedir una hipoteca, ya la tasación es un informe que cualquier banco te exigirá para financiar la compra de una vivienda. ¿La razón? Las entidades necesitan conocer un precio objetivo para saber si el riesgo que asumen al prestarte dinero es adecuado o excesivo.
- Negociar el precio de la casa que quieras comprar, ya que las tasaciones se realizan usando el método de «comparación», es decir, usando varios «testigos» o inmuebles de similares características al que quieres adquirir.
- Realizar otros trámites u operaciones, como entender el precio al que puedes vender una casa, poder acreditar tu solvencia patrimonial o repartir una herencia.
¿Quién puede realizar una tasación?
Una tasación solo puede ser efectuada por un arquitecto o arquitecto técnico que trabaje para una empresa homologada y supervisada por el Banco de España, y que forme parte del registro oficial de este organismo.
¿Dónde puedo encontrar un listado de tasadoras fiables?
Para poder elegir una empresa fiable y, sobre todo, asegurarte de que su informe será válido para que un banco determine si te puede conceder una hipoteca solo debes acceder a la página web del Banco de España y consultar su listado de tasadoras, denominado «registro oficial de sociedades de tasación».
¿Qué factores influyen en la tasación de vivienda?
El barrio en el que se encuentre una vivienda, su localización exacta y los equipamientos que tenga cerca son cruciales al realizar una tasación. Por ejemplo, no es lo mismo vivir cerca de un parque o playa que de una carretera muy transitada.
Tener colegios, centros de salud, transporte público o, incluso, supermercados en las proximidades también influirán positivamente en la tasación de una vivienda.
La tasadora prestará atención tanto a la superficie construida (es decir, a la totalidad de la superficie del inmueble, incluyendo la que, por ejemplo, tapan las paredes) como a la superficie útil (que es la que se puede usar realmente en el día a día).
Otro elemento a tener en cuenta es el modo en el que esté organizado el inmueble. Por ejemplo, un tasador podría tener peor impresión de una vivienda con un pasillo largo y ancho y unas habitaciones pequeñas que de una con estancias espaciosas conectadas entre sí.
Como es lógico, un inmueble de nueva construcción o recién reformado conseguirá una tasación mayor que uno de condiciones similares muy antiguo o mal conservado. Del mismo modo, cuanto mayor sea la calidad de los materiales usados en su construcción, mejor será la valoración.
El estado del edificio en el que se ubique el inmueble también será tenido en cuenta en el proceso, incluyendo elementos como la fontanería, el aislamiento térmico y acústico, si tiene ascensor, zonas comunes, etc.
Por cuestiones como la luz y la temperatura, así como por su potencial de venta en el mercado, la situación de una vivienda dentro de un edificio es esencial para determinar su valor. Así, un piso intermedio o un ático siempre tendrán una valoración mayor que un bajo.
Reflejada en el certificado de eficiencia energética que toda casa a la venta debe tener, cuanto mejor sea, mejor será la valoración que el tasador hará de una vivienda.
Por último, al realizar una tasación de vivienda, el técnico encargado revisará que el inmueble consta en el registro de la propiedad y el catastro, y que no incumple ninguna normativa urbanística.
¿Cómo se realiza el informe de tasación de una vivienda?
Para elaborar el informe de tasación de una vivienda, el técnico encargado visitará el inmueble, tomará medidas, hará fotos y acudirá a organismos como el registro y el catastro para averiguar si todo está en orden.
Con toda esa información, aplicará lo que se conoce como «método de comparación«: es decir, usará como referencia varias viviendas muy similares a la tuya (denominadas «testigos») para entender su valor de mercado y, en teniendo en cuenta esta información más la recabada en tu casa, determinará la cifra final.
¿Por qué es importante la tasación de una vivienda para pedir una hipoteca?
La tasación de una vivienda es imprescindible para pedir una hipoteca porque la cantidad de dinero que te prestará el banco estará condicionada por el valor del inmueble. En este sentido, lo habitual es que los bancos no te presten más del 80% del valor de tasación de una vivienda: por ejemplo, si quieres comprar una casa tasada en 250.000 euros, la mayoría de entidades bancarias no te concederán más de 200.000 euros, salvo los bancos con hipotecas al 100%.
¿Y por qué el banco toma como referencia este valor objetivo del inmueble? Entre otras cosas, porque si el hipotecado incurre en impagos en el futuro, la vivienda es la garantía que tiene la entidad de que recuperará el dinero que le ha prestado en caso de embargo.
¿Tengo aceptar la tasadora que me proponga el banco?
No, la Ley 1/2013, del 14 de mayo, establece que el cliente tiene libertad para elegir al tasador que quiera, siempre y cuando forme parte del listado homologado del Banco de España.
💡 Truco: lo mejor es optes por pedir una tasación por tu cuenta. De esa forma, si la entidad a la que has pedido financiación rechaza la operación, podrás irte con tu valoración a negociar con otros bancos.
🗓️ ¿Qué tiempo de validez tiene una tasación de vivienda?
Una tasación solo es válida hasta seis meses después del momento de la firma. Si la realizas con demasiada antelación y caduca, tendrás que asumir el coste de una nueva.
¿Cuánto cuesta una tasación de una vivienda?
El precio de una tasación de vivienda no está fijado por ley. Por tanto, cada empresa o profesional puede cobrar lo que considere oportuno, aunque entidades como ING calculan que el precio de una tasación se mueve en una horquilla que va de los 300 a los 500 euros.
Dentro de este rango, debes tener en cuenta que factores como el tamaño de la vivienda y su ubicación geográfica determinarán el coste final. Además, si el tasador ha de recopilar documentación, como planos o notas registrales, el precio de la operación aumentará.
¿Quién debe pagar los gastos de tasación de una vivienda?
Según la ley hipotecaria (es decir, la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario), la tasación de vivienda es el único de los gastos de una hipoteca que debe asumir el cliente (el resto, corren por cuenta del banco).
Ahora bien, algunos bancos asumen los gastos de tasación como detalle con sus clientes y para sumar atractivo a sus ofertas hipotecarias, como sucede con Pibank y MyInvestor. Eso sí, esa tasación solo te saldrá gratis si finalmente firmas tu hipoteca con estas entidades.
Hipotecas de bancos que pagan la tasación a sus clientes
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Calculado para un préstamo de tipo mixto de 150.000€ a 25 años (300 cuotas mensuales). Comisión de apertura: 0€. TIN 4 primeros años: 2,50%. Resto de años: euríbor+0,85%. TAEVariable: 4,07% (calculada bajo la hipótesis de que los índices de referencia no varían y, por tanto, variará con las revisiones del tipo de interés). Cuota mensual período interés fijo: 672,93€. Importe total adeudado: 201.877,53€. Coste total del préstamo: 51.877,53€. Intereses: 51.877,53€. Sistema de amortización francés.
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Calculado para un préstamo de 150.000€ a 25 años (300 cuotas). Comisión de apertura: 0€. TIN Primer año: 3,69%. Resto: 3,69%. TAE: 3,98%. Cuota mensual 766,31€. Importe total adeudado: 229.892,05€. Coste total del préstamo: 79.892,05€. Intereses: 79.892,05€. Sistema de amortización francés.
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Calculado para un préstamo de tipo variable de 150.000€ a 25 años (300 cuotas mensuales). Comisión de apertura: 0€. TIN Primer año: 2,49%. Resto de años: euríbor+0,79%. TAEVariable: 4,06% (calculada bajo la hipótesis de que los índices de referencia no varían y, por tanto, variará con las revisiones del tipo de interés). Cuota mensual período interés fijo: 672,17€. Importe total adeudado: 201.650,98€. Coste total del préstamo: 51.650,98€. Intereses: 51.650,98€. Sistema de amortización francés.Fuentes
Fuentes: Kelisto.es a 11/10/24 con datos de las páginas web de las entidades.
🏠 Tasación o contrato de arras: ¿qué debería hacer primero?
Hacer una tasación antes de firmar el contrato de arras siempre es lo más recomendable: de esa forma, tu capacidad de poder negociar el precio de la vivienda con el vendedor aumentará notablemente, ya que tendrás una valoración experta e imparcial que justifique que quieras que te hagan una rebaja.
Ahora bien, hacer la tasación antes no te ofrece ninguna garantía de que la operación vaya a llegar a buen puerto, por lo que debes sopesar si puedes permitirte asumir un gasto de entre 300 y 500 euros que, si todo fuera mal, no te serviría para nada.
¿Es mejor una tasación inferior o superior al precio de venta de una vivienda?
A la hora de adquirir una vivienda, es habitual que el precio de la tasación y el de la compraventa no coincidan. Ahora bien, la forma en la que discrepen puede tener consecuencias distintas para los compradores: es posible que la tasación sea inferior al precio de venta o que sea superior. Por norma general, es más beneficioso que la tasación sea superior al precio de venta, ya que el hipotecado necesitará menos ahorros para permitirse la operación.
A continuación te detallamos cada uno de los escenarios posibles:
Si la tasación es superior al precio de venta, el comprador necesitará menos ahorros para adquirir la vivienda.
Por ejemplo, si el precio de tasación del inmueble es de 250.000 euros, pero el de compraventa se queda en los 200.000, el particular no necesitará aportar sus ahorros si consigue una hipoteca al 80% (es decir, una hipoteca de 200.000 euros). Ahora bien, conviene recordar que, cuanto más dinero se pida al banco, más habrá que pagar en concepto de intereses.
Si la tasación es inferior al precio de venta, nos encontraríamos ante la situación contraria, es decir, el hipotecado necesitaría disponer de más ahorros de lo habitual para asumir el coste de la operación.
Por ejemplo, si la vivienda se tasa en 250.000 euros, pero el precio de venta es de 270.000, lo normal es que la hipoteca que conceda el banco no supere los 200.000 euros (es decir, el 80% del valor de tasación). Por tanto, el particular tendría que disponer de al menos 70.000 euros para asumir el coste de la operación (además de un extra para el pago de los impuestos correspondientes).
🟢 Si necesitas calcular cuántos ahorros necesitas para poder comprar una vivienda, no te pierdas nuestros artículos sobre los gastos por compra de vivienda y los gastos de una hipoteca.
¿Puedes fiarte de una tasación de vivienda gratis?
Si has buscado en Google ‘tasación de vivienda gratis’, o algo similar, seguramente hayas dado con numerosas páginas web que se ofrecen a tasar de forma gratuita tu vivienda si introduces en ellas tu dirección y otros datos (como los metros cuadrados del inmueble). Aunque este tipo de servicios pueden servirte de orientación para hacerte con una idea general del valor de tu vivienda, los resultados que arrojen no te servirán para pedir una hipoteca. ¿La razón? No se trata de documentos fiables, ya que ofrecen cifras aproximadas y carecen de valor contractual.
Los bancos siempre requerirán que contrates los servicios de una entidad supervisada por el Banco de España para llevar a cabo una tasación de vivienda oficial antes de concederte una hipoteca, un trámite que suele tener un coste (aunque, como te hemos contado, hay entidades dispuestas a pagarlos para atraer a nuevos clientes).
Si estás en plena búsqueda de financiación para tu futura vivienda, recuerda que en Kelisto ponemos a tu disposición numerosas herramientas para ayudarte:
- Nuestro comparador de hipotecas, que, en tan solo unos minutos, te permitirá encontrar las ofertas de préstamos hipotecarios más baratas del mercado en base a los parámetros que escojas e iniciar el proceso de contratación de la que mejor se adapte a tus necesidades.
- Nuestros rankings de las hipotecas más baratas del mercado, que actualizamos la primera semana de cada mes en base a criterios objetivos para que siempre sepas dónde encontrar las propuestas más interesantes de los bancos.
- Nuestro servicio de bróker hipotecario, que te permitirá ponerte en contacto con nuestros asesores para que analicen tu caso, hablen con los bancos y negocien por ti para conseguir las mejores condiciones para financiar la compra de tu vivienda (incluso podrían ayudarte a acercarte tanto como sea posible a conseguir una hipoteca al 100%).