¿Qué requisitos hay que cumplir para pedir una hipoteca?
Tener estabilidad laboral, demostrar que eres un cliente solvente, disponer de ahorros y mantener un buen historial en el pago de tus deudas son los principales requisitos que debes cumplir para pedir una hipoteca.
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Fuentes
Kelisto.es a 02/08/2024 con datos de las páginas web de las entidades. El podio muestra la hipoteca más barata a tipo fijo, variable y mixto. Más información en: https://www.kelisto.es/hipotecas/mejor-compra/las-hipotecas-mas-baratas-6357. Las hipotecas que se muestran en este artículo se corresponden con las que ofrece el banco a clientes que acepten cumplir con los requisitos para obtener la máxima bonificación.
Los requisitos para pedir una hipoteca que imponen los bancos tienen una razón de ser muy clara: las entidades quieren asegurarse de que devolverás tu deuda en el plazo acordado y sin tener problemas. Si estás pensando en pedir financiación para comprar tu primera vivienda -o cualquier otro tipo de residencia- entender cuáles son estas exigencias, ponérselo fácil a tu futuro banco e, incluso, ofrecer algún plus que hable bien de ti te ayudará a que la operación llegue a buen término.
Cuatro requisitos básicos para pedir una hipoteca
1. Tener estabilidad laboral
Demostrar al banco que tienes un trabajo estable y en el que tienes perspectivas de mantenerte a medio-largo plazo es un requisito esencial para que te den una hipoteca. Ahora bien, ¿qué significa eso exactamente?
- Si trabajas por cuenta ajena, deberás tener un contrato indefinido (cuanto más antiguo, mejor) y facilitarle al banco tu vida laboral (para que pueda analizar tu trayectoria) y tus últimas nóminas (para que analice tu nivel de ingresos).
- Si eres autónomo también te pedirán la vida laboral, tus últimas nóminas (si cobras un salario a cuenta de tu empresa) y documentación sobre tu actividad o la de tu compañía (por ejemplo, un dossier informativo de su actividad, documentos contables que demuestren que es un negocio viable y con buena evolución, etc.).
Si te aparece una nueva oportunidad laboral en mitad del proceso de solicitud de una hipoteca, la operación podría ponerse en riesgo. No olvides que los bancos tienen muy en cuenta la seguridad y, sobre todo, tus últimos dos años de historial laboral. Si tienes opciones, lo mejor sería posponer el cambio hasta tener todo bien cerrado. Si no puedes, lo más recomendable es que seas transparente con el banco -aportando tu oferta de trabajo, duración del contrato, oferta salarial, etc.-, demuestres que el cambio es para mejor -tanto a nivel de ingresos como de seguridad y estabilidad, si así fuera- y, si está en tus manos, trates de ampliar los ahorros que aportas a la operación para tratar de nivelar el riesgo por ese lado.
2. Ser un cliente solvente
La solvencia es otro requisito esencial para pedir una hipoteca. ¿Y cómo se demuestra? Muy fácil: calculando qué porcentaje de tus ingresos representan tus deudas, incluida tu futura hipoteca. Si ese porcentaje no supera el 30-35% de lo que ganas, tendrás muchas posibilidades de que el banco de luz verde a la operación.
Eso sí, a la hora de hacer números, recuerda que:
- Cuando el banco analiza tus ingresos no solo tiene en cuenta tu salario, sino cualquier otro ingreso recurrente que tengas: desde las rentas de una casa que tengas alquilada, hasta el rendimiento que te ofrezca una cuenta remunerada u otras inversiones, una prestación pública que pudieras estar cobrando, etc.
- Cuando examina tus deudas, tiene en cuenta la cuota de tu futura hipoteca, pero también lo que estés pagando por préstamos personales (por ejemplo, si pediste uno para comprar el coche), por tarjetas de crédito o, incluso, si decidiste financiar una compra en un comercio.
Gracias a la información que les ofrece la CIR (Central de Información de Riesgos) del Banco de España las entidades pueden saber todas las deudas que tienes pendientes. Por tanto, es mejor que digas toda la verdad desde el principio para evitar que, por ejemplo, el banco descubra algún agujero en tus finanzas y termine por denegarte tu hipoteca cuando ya habías pagado las arras.
3. Disponer de ahorros
Otro de los requisitos esenciales para pedir una hipoteca pasa por tener unos ahorros equivalentes al 30% del valor de la casa que quieres comprar (o incluso a un porcentaje mayor si quieres comprar una segunda residencia). Esa cantidad te permitirá cubrir:
- El 20% que normalmente no dejan los bancos, ya que la mayoría solo te facilita el 80% del valor de tasación o de compraventa de tu futura vivienda (el menor de los dos).
- Un 10% extra que te servirá para pagar los gastos de la compra de vivienda más los gastos de pedir la hipoteca (impuestos, trámites, etc.).
Si no tienes ahorros, existen algunas soluciones, como pedir una hipotecas para jóvenes (que suelen conceder hasta el 9-95%), negociar una hipoteca al 100% con el banco, optar por los avales del ICO o pedir una hipoteca con aval privado. Ahora bien, piensa que, cuanto más te endeudes, más cara te saldrá la operación, por lo que , siempre que sea posible, es mejor que trates de ahorrar antes de dar el paso de convertirte en propietario.
4. Mantener un buen historial crediticio
Para que banco confíe en que vas a pagar una deuda a tan largo plazo, es esencial que tu historial crediticio esté lo más limpio posible. A la hora de pedir tu hipoteca, las entidades van a mirar tus deudas pendientes, si las estás pagando puntualmente y, por supuesto, si figuras en algún fichero de morosos. Por tanto, antes de dar el paso, es importante que trates de limpiar tu historial crediticio para presentar tu mejor versión a quien te va a prestar dinero.
El scoring bancario es un sistema de evaluación que utilizan los bancos para determinar el riesgo de impago de sus clientes y futuros clientes. Como es lógico, cada entidad tiene el suyo propio y lo alimenta de información propia y de datos que tendrá que pedir al cliente y a otras instituciones y/organismos, como por ejemplo:
- Datos que tiene el banco: si vas a pedir una hipoteca al banco con el que operas en tu día a día, la entidad ya tendrá tus datos personales y laborales, información sobre tus ingresos y datos sobre los productos bancarios que tienes contratados.
- Datos que tendrá que pedir: tu historial crediticio (se lo pedirá a la CIR del Banco de España), información sobre impagos (lo podrá consultar en ficheros de morosos como el de Asnef), información sobre ingresos y patrimonio (por ejemplo, te pedirá tus últimas declaraciones de la renta) y datos sobre la vivienda que quieras comprar (tasación, nota simple, etc.).
Como tal, la edad no es un requisito para pedir una hipoteca: es decir, un banco no dejará de aprobarte una determinada operación porque seas más joven o mayor. Ahora bien, sí es un elemento a tener en cuenta para determinar el plazo máximo al que te concederán financiación.
Lo normal es que los bancos no permitan que un cliente deje termine de pagar su deuda con más de 70-75 años. Por tanto, si vas a pedir una hipoteca con 50 años, nunca podrás pedirla a 30 años: como mucho, te dejarán hacerlo a 20 o 25, y esto impactará directamente en la cuota que pagarás cada mes, que será más elevada (al dividirse entre menos meses).
Otros requisitos para que aprueben tu hipoteca
Además de los requisitos para pedir la hipoteca que, sí o sí, te pedirán los bancos, hay otras cosas que puedes hacer para mejorar tus opciones de conseguir financiación:
- Ser responsable con tu dinero: cuando vayas a solicitar una hipoteca, es habitual que los bancos te pidan los movimientos bancarios de los últimos meses. De cara a la entidad, no daría buena imagen te gastes tu nómina en los primeros 10 días del mes o que hayas tenido ingresos extraordinarios -como una herencia o un premio- y te lo hayas gastado en caprichos. Por el contrario, vivir de acuerdo a tus posibilidades y destinar cualquier extra al ahorro o la inversión serán vistos con muy buenos ojos.
- Tener toda tu documentación preparada y al día: gracias a los consejos que te ofrecemos en Kelisto y la ayuda que podemos prestarte a través de nuestro bróker hipotecario, te resultará muy fácil tener toda la documentación preparada, en tiempo y forma, para no hacer esperar al banco. Además de ayudar a agilizar los trámites, esto hablará bien de ti a la entidad.
Si no puedo cumplir algún requisito ¿hay alternativas?
Suena obvio, pero si crees que no cumples con varios de los requisitos fundamentales para pedir una hipoteca (por ejemplo, tener estabilidad laboral y disponer de ahorros), lo mejor es que retrases la operación. Suena obvio, pero esto no solo te evitará recibir un “no” por respuesta con toda probabilidad. También será bueno para ti y para tus finanzas: te evitará vivir ahogado y con preocupaciones constantes. No olvides que una hipoteca se pide, media, a unos 25 años, por lo que tienes que estar muy seguro de lo que haces.
Si el único requisito que no cumples es que no cuentas con ahorros suficientes para pedir una hipoteca, puedes recurrir a alguna de las hipotecas al 100% que ofrecen los bancos -o que más se acercan a esa cifra, como las hipotecas para jóvenes. Siempre que seas consciente de que su coste será mayor que el de una hipoteca al 80%, esta puede ser una buena opción para darte acceso a la compra de vivienda si tu perfil financiero es suficientemente bueno para ello y, por ejemplo, no quieres seguir pagando un alquiler.
Otra de las opciones para quienes cumplen con todos los requisitos, salvo el de contar con los ahorros suficientes, es contar con un aval para hipoteca privado o recurrir a los avales del ICO que han empezado a funcionar este año. En el caso de esta medida pública, recuerda que no es una solución para todo el mundo -hay que cumplir ciertos requisitos de edad y/o socioeconómicos- y que también tienes como alternativa las ayudas en hipotecas para jóvenes que muchas comunidades autónomas ya tienen en marcha.
¿Qué documentación hace falta para pedir una hipoteca?
Para demostrar que cumples con los requisitos para pedir una hipoteca, los bancos te pedirán cierta documentación, que puede variar ligeramente en función de la entidad y de tu perfil. Para que te hagas una idea de todo lo que tendrías que recopilar, a continuación te detallamos lo que te solicitaríamos si, por ejemplo, recurres a nuestro servicio de bróker hipotecario para que te ayudemos a buscar financiación:
Documentación si trabajas por cuenta ajena (en empresa privada)
Documentación si eres funcionario
Documentación si eres autónomo:
Además de toda esta documentación para pedir una hipoteca, los bancos podrían pedirte otros datos como: