Todo lo que debes saber sobre la ley hipotecaria

La Ley Reguladora de los Contratos de Crédito Inmobiliario, más conocida como «ley hipotecaria», entró en vigor tras su publicación en el BOE en marzo de 2019 para regular aspectos como las comisiones, la información previa a la contratación o el reparto de los gastos de formalización de los préstamos para la compra de vivienda.

Para que sepas cómo te afecta si estás pensando en pedir una hipoteca, en la siguiente tabla te resumimos los principales cambios que trajo consigo la ley hipotecaria. Puedes pinchar en cada uno de ellos para leer todos los detalles al respecto.

PRINCIPALES CAMBIOS DE LA LEY HIPOTECARIA

Nuevos límites a las comisiones

Con la aprobación de la ley hipotecaria de 2019 se eliminó la comisión de estudio, con la que el banco cobraba el estudio previo para la concesión de la hipoteca, y se puso tope a otras que ya existían, como la de amortización anticipada, que es la que se paga si quieres devolver tu préstamo antes de tiempo. 

Así cambian las comisiones con la ley hipotecaria

Quién paga los gastos iniciales

Con la ley hipotecaria aprobada de 2019 queda totalmente claro quién paga los gastos iniciales de una hipoteca: el banco asume los de notaría, registro, gestoría y el impuesto sobre actos jurídicos documentados, mientras que el cliente solo abona los gastos de tasación y la copia de la escritura, si la solicitan. De esta forma, se acaba con un vacío legal que, durante años, provocó que fuera el usuario el que abonaba todos estos gastos.

Reparto de los gastos de formalización según la ley hipotecaria

Límites a los productos vinculados con la ley hipotecaria

Con la ley hipotecaria de 2019 nunca será requisito obligatorio contratar algún producto vinculado para conseguir una hipoteca, aunque los bancos sí podrán ofrecerte hacerlo para conseguir una mejora en el interés que vayas abonar. En cuanto a su comercialización, la ley hipotecaria define dos tipos de prácticas de vinculación distintas catalogando una de ellas como ilegal:

• Las ventas combinadas son aquellas que presentan la hipoteca por un lado y los productos por otro, de tal manera que puedas comprender las consecuencias de contratarlos o no. 
• Las ventas vinculadas (ilegales, según la ley hipotecaria) se produce cuando un banco te ofrece, en un mismo pack, una hipoteca y otros productos, como seguros, cuentas o planes de pensiones. 

Qué información previa debe facilitarte el banco

La ley hipotecaria establece que los bancos están obligados a darte varios documentos, como mínimo, 10 días antes de que decidas vincularte con alguno de ellos. Los documentos que debes conocer antes de firmar el contrato de tu hipoteca son: 

• La FEIN o Ficha Europea de Información Normalizada
• La FiAE o Ficha de Advertencias Estandarizadas
• Un documento con simulaciones de tus cuotas
• Una copia del proyecto del contrato.
• Información clara sobre los gastos que corresponden al banco y al cliente.
• Las condiciones de las garantías del seguro que te exijan que vayas a contratar
• Información sobre el asesoramiento gratuito que debe darte el notario

Cuando hayas recibido todos estos documentos, deberás dejar constancia por escrito de que así ha sucedido. Además, el banco deberá remitir toda esta información al notario que tú elijas y este profesional deberá comprobar que todo se ha hecho correctamente y prestarte asesoramiento personalizado para resolver todas tus dudas.

Quién puede concederte una hipoteca

La ley hipotecaria también establece cambios que afectarán directamente a quienes se dedican a conceder hipotecas:

• El personal de las entidades dedicado a vender hipotecas tendrá que tener una formación específica.
• Nunca se podrán ofrecer incentivos al personal dedicado a evaluar la solvencia de los clientes por asumir más riesgos de los que resulten adecuados para cada consumidor. Tampoco se podrá vincular su remuneración con la cantidad o proporción de solicitudes que acepte.

Gastos por cambiar una hipoteca variable por una fija

La ley hipotecaria recoge que para cambiar el tipo de una hipoteca variable a una fija o conseguir una ampliación de hipoteca debes asumir un coste que como máximo será del 0,15% durante los tres primeros años de vida de la hipoteca. A partir del cuarto año, los bancos no podrán cobrarte nada.

⚠️ Con la aprobación de las ayudas a las hipotecas del Gobierno en 2022, la normativa establece que los bancos no podrán cobrarte nada por cambiar de hipoteca variable a fija en 2024. A partir de 2025, el tope máximo será del 0,05%.

Más facilidades para hacer una subrogación con la ley hipotecaria

La ley hipotecaria facilita la posibilidad de que un consumidor se lleve su hipoteca a otro banco, es decir, que realice una subrogación, gracias a que:

• Deja en manos únicamente del cliente la decisión de aceptar o no la nueva oferta que le llegue por su hipoteca y
• Aligera los plazos para hacer el cambio: en concreto, una vez aceptada la oferta y notificada al banco actual, tendrá siete días naturales para certificarle el importe que se va a subrogar y después el banco tendrá 15 días naturales para presentarle una contraoferta pero, si el cliente no la acepta, pasado ese tiempo se procederá a realizar la subrogación.
• Reduce los gastos iniciales que tiene que asumir el cliente: con la nueva ley hipotecaria, solo tendrá que pagar la nueva tasación, mientras que el banco asume el resto (notaría, Registro y gestoría).

En cuanto a las comisiones por subrogación:

• La comisión que te cobre el banco no podrá ser superior al 0,05%.
• Si tu cambio es para pasarte de una hipoteca variable a una fija -y tu banco está acogido al código de buenas prácticas aprobado en 2022-, tu entidad no podrá cobrarte nada en 2024 y, a partir de 2025, se reduce el límite de la comisión del 0,15% al 0,05%. 

Límites a los intereses de demora

Los intereses de demora –es decir, los que se pagan cuando un consumidor se retrasa en el pago de su hipoteca- son otra de las cuestiones que regula la ley hipotecaria. Hasta su entrada en vigor –en junio de 2019- la normativa establecía que el tope de esos intereses debía ser del triple del interés legal del dinero, una cifra que se fija cada año en la Ley de Presupuestos Generales del Estado y cuando entró en vigor la nueva normativa estaba en el 3%. Por tanto, cuando un consumidor pagaba con retraso su mensualidad, su banco podía llegar a cobrarle un 9% por esa demora.

No obstante, la justicia europea y el propio Tribunal Supremo habían declarado en varias sentencias que este límite podía conducir a situaciones abusivas, por lo que sus sentencias y pronunciamientos fijaron un tope más bajo para los intereses de demora: dos puntos porcentuales por encima del interés que se estuviera pagando el consumidor. Por ejemplo, si el interés que estaba abonando normalmente era del 3%, el banco no podría cobrarle más del 5% en caso de retrasos.

La actual ley hipotecaria dió una nueva vuelta de tuerca a los intereses de demora, para los que establece un nuevo límite, a medio camino entre lo que decía la norma anterior y lo que establecieron los tribunales. En concreto, el texto determina que esta penalización no podrá superar en más de tres puntos porcentuales el interés que paga normalmente el consumidor. Por tanto, si tomamos el 3% el banco no podrá aplicar más de un 6% en caso de demorarse al abonar las cuotas.

Nuevas condiciones para activar la cláusula de vencimiento anticipado

La ley hipotecaria también limita el uso de una de cláusulas más controvertidas que incluyen los contratos de las hipotecas: la de vencimiento anticipado. Esta disposición es la que se activa cuando un cliente deja de pagar su hipoteca y, por tanto, permite que un banco pueda empezar con los trámites para embargar una vivienda.

Antes de la llegada de la actual ley hipotecaria, bastaba con que el consumidor dejara de pagar tres cuotas para que esta cláusula se activara. En cambio, con la norma vigente tienen que cumplirse tres requisitos para que esto suceda:

1. Que el cliente haya dejado de pagar la hipoteca

2. Que la cuantía que sumen las cuotas que no haya pagado equivalgan, como mínimo:

• Al 3% del capital que le prestó el banco (o 12 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la primera mitad de la duración de la hipoteca.
• Al 7% del capital prestado por la entidad (o 15 cuotas), si se ha dejado de pagar durante la segunda mitad de la duración de la hipoteca.

3. Que el banco haya pedido al cliente que pague su deuda, le haya concedido un plazo de un mes para hacerlo y le haya informado de que, en caso de no hacerlo, se activará la cláusula de vencimiento anticipado.