Hipoteca con aval: ¿cómo funciona?

Una hipoteca con aval funciona como cualquier otro préstamo hipotecario, con una salvedad: el cliente aporta una garantía adicional a su banco, lo que le permitirá acceder a un préstamo en mejores condiciones (por ejemplo, a hipotecas al 100%) o, simplemente, conseguir financiación sin que su perfil sea excesivamente bueno (por ejemplo, en el caso de una persona muy joven). Como habrás imaginado, esta herramienta financiera puede ser una buena alternativa si estás pensando en comprar tu primera vivienda, pero su uso no está exento de riesgos que debes conocer. 

Para que puedas entender si te interesa pedir una hipoteca con aval, en Kelisto te damos todas las claves. Una vez hayas entendido cómo funciona esta garantía, también te ayudamos a buscar el préstamo que mejor se adapta a ti de tres maneras distintas:

• Por tu cuenta usando nuestro comparador de hipotecas –desde donde también puedes iniciar el proceso de contratación de la que más te interese-. 
• En nuestros rankings de las mejores hipotecas fijas y las mejores hipotecas variables del mercado, que actualizamos la primera semana de cada mes en base a criterios objetivos para que siempre sepas dónde encontrar las propuestas más interesantes de los bancos.
• Recurriendo a nuestro servicio gratuito de bróker hipotecario, en el que no solo te buscaremos las propuestas más adecuadas para tu perfil, sino que negociaremos con los bancos para conseguirte las condiciones más ventajosas posibles.. 

¿Qué es una hipoteca con aval? 

Una hipoteca con aval es un préstamo para vivienda en el que el cliente aporta un aval hipotecario: es decir, una garantía adicional para que tu banco tenga la tranquilidad de que, en caso de que tú no puedas pagar tu cuota, alguien responderá por ti. En términos técnicos, ese alguien tendría el papel de “avalista” y tu entidad financiera, la de “beneficiaria del aval”. 

Ahora bien, para entender mejor qué es una hipoteca con aval también debes tener en cuenta otras cuestiones: 

• Cuando decimos que un aval hipotecario es una “garantía adicional” lo hacemos porque tu propia hipoteca ya tiene una garantía desde el momento en que la contratas: la vivienda que estás comprando. Ahora bien, si tu no pudieras pagar tu deuda y tu banco tuviera que embargarte tu vivienda y subastarla, nadie le garantiza que con el dinero que consiguiera podría saldar ese agujero en sus cuentas. Por tanto, contar con un aval, que respondería por lo que no pudiera cubrir con el valor de tu casa, le ofrece más tranquilidad a la hora de dar una hipoteca. 
• Los avales no solo se utilizan en las hipotecas, sino que se pueden utilizarse cuando se pide financiación para otra finalidad: por ejemplo, en un préstamo para comprar un coche.

¿Es lo mismo un avalista que un hipotecante no deudor? 

Aunque se suele hablar de hipotecas con aval, realmente una de las fórmulas más usadas en España para aportar estas garantías adicionales no es la de avalista (que es más frecuente en los préstamos personales) sino la de “hipotecante no deudor”. Con esta figura, si tú dejaras de pagar las cuotas de tu hipoteca y tu vivienda no fuera suficiente para saldar tu deuda, tu “hipotecante no deudor” no respondería ante tu banco pagando lo restante, sino que lo haría con su propia vivienda. Este tipo de operaciones fueron muy frecuentes durante la época de la burbuja inmobiliaria y, con su estallido, muchas familias sufrieron esta doble pérdida de sus viviendas cuando muchos hipotecados no pudieron afrontar sus cuotas. 

¿Qué diferencia hay entre una hipoteca con aval y la doble garantía hipotecaria? 

Solicitar una hipoteca con aval de otra vivienda y recurrir a la doble garantía hipotecaria son dos alternativas que te ayudarán a acceder a financiación si, por ejemplo, no dispones de ahorros suficientes para cubrir el 20% de gastos de una vivienda que no te dejará tu banco. Sin embargo, con la primera, el avalista respondería por toda la deuda que tuviera que reclamarle el banco, mientras que con la doble garantía, existen límites.

Veamos un caso práctico: imagina que quieres comprar una casa que tiene un valor de tasación de 100.000 euros. En ese caso, tu banco normalmente te dejaría un máximo de 80.000 euros (el 80% del valor), por lo que tú tendrías que tener ahorrado el 20% restante, más un 10% para abonar impuestos y otros gastos. Si no lo tuvieras, podrías recurrir a una hipoteca con aval o a una doble garantía. En función de la que eligieras, si llegado un día, dejaras de pagar tus cuotas, tu entidad te embargara tu vivienda y la subastara y no pudiera cubrir tu deuda (imagina que queda un agujero de 40.000 euros), el final de la historia sería bien distinto: 

• En este caso, el avalista tendría que responder por esos 40.000 euros que reclama el banco. 
• En el caso de la doble garantía, solo se respondería por la cifra que fue cubierta por ella, es decir, el 20% que no te prestó en banco (20.000 euros). 

¿Qué pasos hay que seguir para pedir una hipoteca con aval? 

Los pasos a seguir para pedir una hipoteca con aval no son muy diferentes a los que hay que dar con las hipotecas tradicionales: tendrás que encontrar una oferta que te interese (prestando especial atención a cuestiones como si te conviene más una hipoteca fija o variable), entregar la documentación pertinente, esperar a que el banco dé luz verde a tu solicitud y finalmente formalizar la hipoteca (pasando por la notaría y firmando las escrituras de la hipoteca y de la compraventa). 

La única diferencia sustancial será que, si vas a contar con otra persona como aval hipotecario, esta tendrá que firmar ante el banco comprometiéndose a responder por ti, y que, si el aval va a ser otra de tus propiedades, tendrás que tasarla y aportar la documentación adicional al banco para que este compruebe si su valor es suficiente como para servir de garantía. 

¿Quién puede avalar una hipoteca?

Aunque, en principio, cualquier adulto puede avalar una hipoteca, si queres pedir una hipoteca con aval lo más habitual será que la entidad emisora no se conforme con cualquiera: exigirá que esa persona (o personas) tengan ingresos elevados y estables, pocas deudas (o ninguna) y una o varias propiedades para asegurarse de que tienen capacidad para responder por ti. 

La razón es sencilla: del mismo modo que el banco analiza la solvencia de todos los potenciales hipotecados que piden una hipoteca tradicional para asegurarse de que van a ser capaces de devolver su deuda, han de comprobar que el avalista podrá hacerse cargo de la deuda de su avalado si este incurre en impagos.

¿Cuáles son los riesgos de una hipoteca con aval? 

Los principales riesgos de una hipoteca con aval residen en la posibilidad de que quien figura como respaldo adicional ante el banco acabe perdiendo gran parte de lo que tiene (por ejemplo su casa) o que tú mismo acabes perdiendo una vivienda, si la usaste como garantía frente a tu entidad. Obviamente, esto solo ocurriría si quien pidió la hipoteca deja de pagar sus cuotas, por lo que es esencial que si decides actuar como respaldo en una hipoteca con aval de otra persona, analices muy bien si podrá hacer frente al pago de su deuda en el futuro. 

Para que entiendas mejor las consecuencias de avalar a otra persona, te explicamos lo que podría llegar a suceder con un ejemplo. Imagina que un joven que acaba de empezar a trabajar y carece de ahorros pide a sus padres que le avalen para poder conseguir una hipoteca al 100%. Como estos son ya algo mayores, utilizan su propia vivienda en propiedad como garantía ante el banco. Un par de años después, el joven pierde su empleo y no puede seguir pagando las cuotas de la hipoteca. ¿Qué sucedería entonces?

• En primer lugar, cabe destacar que los avalistas (en este caso, los padres) no van a responder teniendo que pagar las cuotas que no pague el hipotecado, sino que pagarán con su propia vivienda. Esto se debe a que la relación que han establecido con el banco es de hipotecantes no deudores, es decir, ofrecieron su casa en garantía al banco para que éste formalizara un préstamo con un tercero (su hijo). La particularidad de la figura del hipotecante deudor respecto a la del avalista es que no responde con todo su patrimonio en caso de impagos, sino solo con el bien que estableció como garantía. 
• Ahora bien, los padres no perderían inmediatamente su vivienda. Primero, el banco embargaría y sacaría a subasta la casa hipotecada (es decir, la del hijo), y, solo en caso de que el importe obtenido no fuera suficiente para pagar la deuda, se procedería al embargo de la del avalista (los padres). 

Además, la nueva ley hipotecaria determina que para que el banco pueda activar la cláusula de vencimiento anticipado (que es la que le permitiría empezar con los trámites para embargar la vivienda hipotecada) tienen que cumplirse tres requisitos: 

• El cliente ha tenido que dejar de pagar la hipoteca.
• La cantidad que ha dejado de pagar ha de ascender al 3% del capital que le prestó el banco (o 12 cuotas, si ha dejado de pagar durante la primera mitad de la duración de la hipoteca) o al 7% de este capital (o 15 cuotas, siempre que se haya dejado de pagar durante la segunda mitad del plazo de amortización pactado).
•  El banco ha tenido que pedir al cliente que pague su deuda, concederle un mes para hacerlo e informarle de que a vencimiento de ese mes se activaría  la cláusula de vencimiento anticipado.

¿Qué es la cláusula de liberación y por qué puede ser útil en una hipoteca con aval?

Una cláusula de liberación en el contrato es, como su nombre indica, un apartado de un contrato en el que se indica en qué casos puedes liberarte del mismo. En el caso de las hipotecas con aval, un avalista (o hipotecante no deudor) puede, por ejemplo, especificar que solo responde de una parte de la deuda de la persona a la que está avalando. 

Volviendo al supuesto que te poníamos antes, los padres que avalaron a su hijo para que consiguiera una hipoteca al 100% podrían haber negociado con el banco que solo responden con su vivienda por el primer 20% del valor de la hipoteca (que salvaría la distancia entre el 80% que se concede normalmente la entidad y la cantidad pedida al banco por su hijo). Una vez que este hubiera saldado la parte de la deuda que estaba respaldada por la vivienda de los avalistas, estos ya no tendrían que responder ante un impago. 

¿Es posible conseguir una hipoteca al 100% con aval? 

Conseguir una hipoteca al 100% con aval es posible. Ahora bien, contar con un aval no implica que el banco vaya a concederte necesariamente todo el dinero que necesitas para comprar un piso sin ahorros. Sencillamente, si ofreces garantías de pago adicionales, se te considerará un cliente más solvente, lo que te dará más márgen para negociar y mejorar las condiciones de financiación que se conceden a clientes tradicionales. 

Aunque no consigas una hipoteca sin entrada, quizá gracias a un aval puedas acercarte a una hipoteca al 90%. Recuerda que la mayoría de las entidades financieras ponen el tope en las hipotecas al 80%, lo que te obligará a tener ahorrado al menos el 20% para la entrada (más una cantidad extra para hacer frente a otros gastos de una hipoteca como la comisión de apertura o la tasación de vivienda). 

No obstante, eso no quiere decir que no haya entidades que ofrezcan cifras más elevadas. Algunas lo hacen en sus ofertas estándar y otras, por ejemplo, en sus propuestas para los compradores de menor edad, como sucede con la Hipoteca Joven de Banco Santander, con la que se puede pedir hasta un 95% del valor de tasación o de compraventa de una vivienda.

¿Se puede conseguir una hipoteca sin nómina con aval? 

Sí, conseguir una hipoteca sin nómina con aval es posible, aunque, dependiendo de tu perfil financiero y de tus circunstancias, podría resultarte difícil. Además, conviene recordar que cada banco fija sus propios requisitos a la hora de conceder préstamos hipotecarios, por lo que algunos podrían cerrarse en banda ante clientes sin un salario regular, mientras que otros podrían mostrarse más flexibles si los potenciales hipotecados cuentan con otro tipo de ingresos regulares (como, por ejemplo, del alquiler de otras viviendas de las que son propietarios), disponen de suficientes ahorros o aportan un buen aval. 

Es importante que no pierdas de vista que, en última instancia, los bancos necesitan una garantía de solvencia de sus clientes para concederles financiación, y carecer de ella podría conllevar que se descarte tu solicitud, o que tengas que pagar más intereses que una persona con mejor perfil. Como verás si comparas nuestros rankings mensuales de mejores préstamos personales y mejores préstamos sin nómina, los segundos suelen ser más caros que los primeros, ya que los bancos y financieras buscan paliar la exposición al riesgo que conllevan los clientes sin ingresos fijos. Por tanto, antes de pedir una hipoteca sin nómina asegúrate de  que podrás asumir el posible coste extra y de que dispones de un aval lo bastante sólido como para responder por ti en caso contrario.

¿Qué es el aval ICO para la hipoteca?

Con la intención de ayudar a quienes quieren comprar su primera vivienda, pero no cuentan con los suficientes ahorros, el Gobierno ha lanzado una iniciativa para avalar el 20% del valor de la vivienda, que normalmente las entidades no conceden. Este «respaldo hipotecario» está canalizado a través de un aval del ICO (Instituto de Crédito Oficial), que será el avalista -con el Estado como garante último. Eso sí, ten en cuenta que todo el proceso se llevará a cabo a través de los propios bancos, por lo que si estás interesado deberás preguntar tu entidad una vez el plan se ponga en marcha (previsiblemente a finales de febrero).

El aval del ICO para hipotecas estará disponible para quienes cumplan estos requisitos:

1. Ser mayor de edad.
2. Tener residencia legal y habitual en España (como mínimo, durante los dos años anteriores a pedir el aval).
3. Destinar la hipoteca avalada por el ICO a la compra de una primera vivienda, que vaya a ser la residencia habitual y permanente del solicitante (lo que significa que, como mínimo, deberá vivir en esa casa durante un plazo de 10 años, el mismo período de vigencia que tendrán los avales públicos).
4. No disponer de un patrimonio superior a 100.000 euros.
5. No superar un determinado nivel de ingresos en función del perfil del solicitante:

• Solicitante individual: 4,5 veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (Iprem) en 14 pagas (8.400 euros), es decir, 37.800 euros al año.
• Parejas: el doble que un solicitante individual (nueve veces el Iprem), es decir, 75.600 euros.
• Familias con menores a cargo: el límite del Iprem se incrementaría en un 0,3% por hijo. Si la familia fuera monoparental, el límite sería un 70% mayor que un solicitante individual, es decir, 64.260 euros.