Hipoteca autopromotor para construir tu propia casa: ¿cómo funciona y qué bancos la ofrecen?
Una hipoteca autopromotor es un tipo de préstamo hipotecario específico para aquellos que quieran construir su propia casa. Eso sí, ten en cuenta que presenta algunas diferencias con la financiación tradicional para la compra de vivienda.
¿Necesitas financiación para construir tu futura casa? Una hipoteca autopromotor es el producto que necesitas para ello. Y es que este tipo de préstamo está diseñado específicamente para aquellos que quieren erigir la vivienda de sus sueños, de tal forma que permite financiar la edificación posterior y, normalmente, suele incluir también un periodo de carencia mientras se desarrolla la construcción para que no te veas ahogado por otros gastos como un posible alquiler.
¿Cómo funciona una hipoteca autopromotor?
La principal peculiaridad de una hipoteca autopromotor es que el banco te irá abonando el dinero por fases y no de golpe, como ocurre con las hipotecas normales. Con ello, la entidad se asegura de tener garantías de que la vivienda se construye en las condiciones descritas en el proyecto que ha sido aprobado. Pese a no tener todo el dinero desde el principio, no te preocupes por nada, ya que lo tendrás disponible a medida que la obra avance y lo necesites: de hecho, el pago se fracciona en tres tramos o logros y no se extiende más allá de dos años.
Una vez firmada la hipoteca autopromotor se activa directamente la primera fase, en la que el banco te da una parte del dinero con la que poder iniciar los pagos a la constructora. Generalmente, en este primer desembolso deberías recibir en torno al 50% del capital financiado, aunque depende de cada préstamo.
La segunda fase es la más larga, ya que depende de la progresión de la construcción. En este caso, a medida que la obra avanza el arquitecto debe ir expidiendo distintos certificados, de tal forma que el banco pueda verificar que efectivamente la obra avanza según lo esperado y entregue parte del capital restante para cubrir los costes de construcción.
Una vez que la vivienda esté finalizada, la constructora deberá entregarte la licencia de primera ocupación. Con ella, podrás ir al banco a reclamar la última parte del capital que quedaría por abonar para poder afrontar los últimos pagos y también podrás dar de alta los suministros (agua, luz o gas) necesarios.
La práctica totalidad de los bancos ofrecen un periodo de carencia en su hipoteca autopromotor: esto es, que durante la fase de construcción de la vivienda (puede extenderse hasta dos años) no tendrás que pagar la cuota completa de la hipoteca, sino que solo deberás abonar una parte, normalmente los intereses, o directamente ninguna. Eso te ayudará a compaginar la edificación de la vivienda con otros gastos como, por ejemplo, un alquiler.
Requisitos de las hipotecas de autopromotor
Si estás pensando en contratar una hipoteca autopromotor debes cumplir con los siguientes requisitos, entre los que se incluyen distintos documentos y licencias:
- Nota simple registral: se trata de un documento que puedes conseguir en el Registro de la Propiedad y que te acredita como propietario del terreno donde se construirá la vivienda.
- Licencia de construcción: te la facilitará el ayuntamiento del municipio en el que quieres hacer la obra.
- Proyecto de obra: la obra en cuestión no solo debe ir firmada por un arquitecto, sino también debe contar con la validación del Colegio de Arquitectos que corresponda a tu región.
- Presupuesto de ejecución: te lo prepara la constructora y debe contener todos los gastos de la edificación.
- Certificado de eficiencia energética: también te lo entregará la constructora durante la fase de redacción del proyecto de ejecución.
La respuesta es que sí, los bancos también te permiten utilizar este tipo de hipotecas para hacerte con una casa prefabricada. No obstante, ten en cuenta que necesitarás que el terreno sea propio y que esté anclada al suelo de forma consistente, esto es, que no sea móvil.
¿Qué gastos tiene una hipoteca de autopromotor?
Si estás decidido a solicitar la hipoteca de autopromotor, debes saber que los gastos a los que te enfrentas se engloban en dos grandes tipos. Primero aquellos que debes pagar por la hipoteca que vas a contratar y que son:
- Tasación hipotecaria: el coste se sitúa entre los 200 y los 600 euros.
- Comisiones: en este caso, debes poner atención a sí la entidad cobra comisión de apertura y también si decides amortizar el capital anticipadamente.
La firma de la hipoteca conlleva otros gastos como, por ejemplo, la notaría, el registro o la gestoría, pero que todos ellos corren a cuenta del banco.
En segundo lugar, tendrás que hacer frente a los propios costes de la construcción de la vivienda:
- Licencia de obra: recuerda que para obtener la hipoteca necesitas la licencia del ayuntamiento y suele tener un coste que ronda los 1.200 euros.
- Visado del proyecto: la validación del Colegio de Arquitectos del proyecto de vivienda te costará entre 300 y 400 euros.
- IVA: se aplicará a los pagos anticipados de facturas relacionadas con las obras, normalmente suele alcanzar el 10%.
¿Qué bancos ofrecen hipotecas de autopromotor?
Hipoteca de autopromotor de BBVA
BBVA te da la posibilidad de conseguir una hipoteca para la construcción de una vivienda en un terreno urbanizable con unas condiciones personalizables: esto es, que no tiene una oferta estándar, sino que se ajusta al perfil y al proyecto de cada cliente. Eso sí, la entidad bilbaína te informa de algunas de sus características.
✅ ¿Qué requisitos tiene?
BBVA explica que para empezar a estudiar la concesión de su hipoteca autopromotor, el cliente primero deberá contar con un terreno propio urbano libre de cargas, un ahorro cercano al 30-40% del valor de la inversión y tanto la licencia municipal de obras como el visado del Colegio de Arquitectos.
⌛ ¿Ofrece carencia?
En cuanto al periodo de carencia que ofrece BBVA, el banco señala que solo se aplicará a la fase de construcción de la vivienda y que no será total, sino que tendrás que pagar los intereses generados, aunque no devolver el capital.
Hipoteca de autopromotor de Banco Santander
Banco Santander también ofrece a sus clientes una hipoteca autopromotor personalizable: es decir, que sus condiciones dependen del perfil y el proyecto que presenta cada usuario.No obstante, la entidad ofrece algunas pinceladas acerca de las características de su hipoteca.
✅ ¿Qué requisitos tiene?
Por su parte, Banco Santander te obliga a contar también con un terreno propio, la licencia de obras y el visado del Colegio de Arquitectos. No obstante, ofrece una financiación puede alcanzar el 100% del coste real de la construcción y cuyo plazo de devolución se puede extender hasta los 30 años.
⌛ ¿Ofrece carencia?
La hipoteca de promotor de Banco Santander cuenta con un periodo de carencia durante los dos primeros años y con ella no tendrás que devolver capital, aunque sí los intereses.
Hipoteca de autopromotor de Bankinter
La hipoteca autopromotor de Bankinter se conoce como ‘Credichalet’ y tampoco posee unas condiciones estandarizadas, sino como el resto de ofertas el banco ajusta las condiciones en función del tipo de cliente y de la casa que quiere construir. Pese a ello, si te informa de algunas de las características de la misma.
✅ ¿Qué requisitos tiene?
Si te decides por Bankinter y su Credichalet debes saber que además de los requisitos anteriores del terreno en propiedad y contar con licencia y visado, también deberás acreditar una nómina o ingresos superiores a los 2.000 euros. En cuanto a la financiación, el banco se compromete a prestarte el 80% (60% en caso de segunda vivienda) que puedes devolver en 30 años eligiendo también si quieres que sea a tipo fijo o variable.
⌛ ¿Ofrece carencia?
En el caso de Bankinter, la entidad no especifica si ofrece un periodo de carencia del capital como hacen otras entidades financieras. Aun así, es un aspecto que te interesará negociar con ellos.
Ahora bien, si no cierras la puerta a ningún banco y estás dispuesto a conseguir la mejor oferta del mercado te recomendamos que te ayudes de expertos. A través de nuestro bróker hipotecario podemos conseguir ofertas que igualan o mejoran las ofertas del mercado como puedes ver en nuestros rankings de las mejores hipoteca.
¿Cómo conseguir la mejor hipoteca autopromotor?
Si quieres conseguir la mejor hipoteca de autopromotor, debes analizar los siguientes elementos:
El interés o el diferencial
El primer punto que debes tener en cuenta es el interés que pagarás. En este sentido, si optas por una hipoteca fija solo deberás fijarte en el llamado TIN o Tipo de Interés Nominal, ya que siempre pagarás lo mismo. Ten en cuenta que actualmente dicho porcentaje se sitúa entre el 2,3% y el 3%. No obstante, recuerda que si optas por ayudarte de un bróker como el de Kelisto puedes conseguir mejores condiciones. Si prefieres una hipoteca variable deberás tener en cuenta tanto que el diferencial sea bajo como que el euríbor no vaya a subir en el corto plazo.
Las comisiones
Antes de elegir unr préstamo de autopromotor es esencial que te fijes, sobre todo, en las comisiones de apertura (la que pagarás al contratar el préstamo) y las de amortización anticipada total o parcial, es decir, las que te cobrará tu banco cuando decidas pagar por anticipado parte de la deuda que todavía tienes pendiente (o toda ella).
La vinculación
Al igual que sucede con cualquier otro préstamo para la compra de vivienda, las entidades también requerirán que contrates productos extra si quieres disfrutar de un diferencial o un interés reducido. Analiza bien cuáles son esos productos y, sobre todo, qué coste tienen. Si un día tienes que renunciar a ellos, el diferencial de tu hipoteca de autopromotor subirá y, con ello, la cuota que pagas cada mes.
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