Hipotecas al 90%: ¿qué son y cómo conseguirlas?

Conseguir una hipoteca al 90% es una buena alternativa si no tienes ahorros suficientes para acceder en las condiciones habituales que ofrecen los bancos, que no suelen financiar más del 80% del valor de tasación de la casa que quieras comprar. Ahora bien, esta opción solo está disponible en determinadas entidades, para ciertos perfiles de clientes (por ejemplo, jóvenes o personas muy solventes) o si logras negociar a través de un un bróker hipotecario como el de Kelisto.

¿Qué es una hipoteca al 90%?

Como su propio nombre indica, una hipoteca al 90% es un préstamo para la compra de una vivienda que te permitirá conseguir una cantidad equivalente al 90% del valor de tasación o de compraventa de una vivienda. Normalmente, las entidades suelen elegir el menor de los dos, pero todo dependerá de cada oferta.

Como ya imaginarás, este tipo préstamos no te permitirá conseguir una cifra tan elevada como una hipoteca al 100%, pero supera con creces lo que conceden la mayoría de las ofertas, que suelen establecer el tope en el 80% si lo que quieres comprar en tu vivienda habitual (si fuera una segunda residencia, la cifra sería aún menor). La gran ventaja de pedir una hipoteca al 90% o superior es que, aunque necesites tener un pequeño colchón para pagar parte de los gastos de comprar una casa, este no tendrá que ser tan grande como el que deberías conseguir con una hipoteca tradicional. Recuerda que, aproximadamente, todos estos costes ascienden a un 10-15% del valor de la vivienda que desees comprar y que dentro de ellos encontrarás dos partidas bien diferenciadas:

• Los gastos de la compraventa, es decir, los impuestos y lo que tendrás que pagar por gastos de notaría, Registro de la Propiedad y gestoría.
• Los gastos de la hipoteca: desde que entró en vigor la nueva ley hipotecaria, el único gasto que el cliente debe asumir –en relación a su hipoteca- es el de la tasación de la vivienda.

¿Cuáles son los bancos que dan el 90% de la hipoteca?

A día de hoy existen siete bancos que dan el 90% de la hipoteca (o, más bien, del valor de tasación o compraventa de una vivienda), o incluso un porcentaje algo superior. Se trata de Unicaja, Ibercaja, Banco Santander, Kutxabank, imagin, Bankinter y Pibank. Pese a que todos ellos tienen condiciones muy distintas, e incluso su tipo de interés es diferente, tienen un punto en común: sus ofertas están diseñadas para el público más joven; en concreto, para clientes menores de 35 años. La única excepción es la de Pibank: la entidad ofrece una hipoteca al 90% a tipo mixto para el público general, aunque con un detalle y es que ese porcentaje solo se aplica al precio de compraventa y en ningún caso puede superar el 80% del valor de tasación.

Bancos con hipotecas al 90% a tipo fijo

En detalle: listado de bancos que dan el 90% a tipo fijo

Bancos con hipotecas al 90% a tipo variable

En detalle: listado de bancos que dan el 90% a tipo variable

Bancos con hipotecas al 90% a tipo mixto

En detalle: listado de bancos que dan el 90% a tipo mixto

En la actualidad, no solo existen siete bancos con una oferta estándar de hipoteca al 90% o superior, sino que incluso algunas entidades aseguran estar abiertas a negociar la concesión de un préstamo por un valor que supere el 80%. Entre ellas figuran, por ejemplo, Abanca e ING, ya que ambas están adheridas al programa de Mi Primera Vivienda de la Comunidad de Madrid, por lo que si se dan las condiciones pueden ofrecer en algunos casos hipotecas con financiación cercana o superior al 90%.

¿Puedo pedir una hipoteca al 90% en ING?

Contratar una hipoteca al 90% en ING es ahora una posibilidad, ya que el banco naranja anunció recientemente que se unía al programa de Mi Primera Vivienda que tiene en marcha la Comunidad de Madrid y con la que los bancos adheridos, entre los que también figuran Banco Santander o Unicaja, ofrecen hipotecas para jóvenes con una financiación de hasta el 95% del valor de compraventa o de tasación de la vivienda en cuestión. Eso sí, para conseguir una deberás ser menor de 36 años y que el precio de la misma no supere los 390.000 euros.

Pese a ello, ING no ha hecho pública todavía ninguna hipoteca que anuncie explícitamente que ofrece más de un 80% de financiación. Aunque todo se puede negociar cara a cara con la entidad –sobre todo si tienes un buen perfil financiero, es decir, un salario elevado, pocas deudas, etc.-, en la oferta estándar del banco de origen holandés la única alternativa que se ofrece al cliente es la de pedir hasta un 80% del valor de tasación de la vivienda, lo que te obligará a tener el 20% restante ahorrado, más un 10-15% que será lo que necesites para hacer frente al resto de gastos derivados de comprar una casa con hipoteca.

En cualquier caso, tal y como te contamos en nuestro análisis de la hipoteca de ING –y en otro artículo específico sobre la hipoteca fija de ING-, el hecho de que no aparezca una hipoteca al 90% en ING no quiere decir que no se pueda contratar o que su oferta no tenga otras muchas ventajas:

• Las hipotecas de ING no tienen comisión de apertura, que es el cargo que se cobra cuando contratas la hipoteca y que puede llegar a rondar el 1% del importe que pidas, aunque no está limitado por ley. 
• Para disfrutar de cualquiera de las hipotecas de ING en las mejores condiciones posibles la entidad te pedirá que domicilies tu nómina, pensión o prestación por desempleo (sin que se exija un mínimo, lo que puede hacer de esta una oferta interesante para quienes busquen una hipoteca sin nómina), y que contrates un seguro de vida y uno de hogar. Aunque esto no sitúa a la oferta del banco naranja entre las hipotecas con menos vinculación del mercado, sus exigencias están en línea con lo que suele pedir la mayoría de los bancos.

Consejos para conseguir una hipoteca al 90% de financiación

Dado la oferta de hipotecas al 90% es muy limitada, sobre todo si no eres un cliente menor de 35 años, hay una serie de claves que puedes seguir para tener más opciones de sobrepasar la barrera del 80% a la hora de buscar un préstamo hipotecario: por ejemplo, buscar la ayuda de un bróker hipotecario, demostrar que eres un cliente solvente, contar con un aval o comprar un piso de la cartera inmobiliaria de las entidades.

• Busca la ayuda de un bróker hipotecario como el que te ofrecemos en Kelisto. Gracias a este servicio, no solo podremos buscar las mejores ofertas para tu perfil, sino que negociaremos con los bancos por ti, de forma que te resulte más sencillo acceder a una hipoteca al 90% de financiación.

• Demuestra que tienes un buen perfil: demostrar a un banco que tienes un nivel de ingresos altos, que apenas tienes deudas o que las que has tenido se han saldado correcta y puntualmente siempre es un buen punto de partida, no solo para conseguir financiación más barata, sino también para conseguir una hipoteca al 90% o acercarte al máximo a ese porcentaje.
• Presentar un aval o una doble garantía: demostrar al banco que estás respaldado no solo es una buena forma de negociar cuestiones como el interés o las comisiones. También te permitirá estirar un poco más la cifra final que se te concederá, de forma que puedas conseguir (o acercarte) a una hipoteca al 90%. Entre las opciones que tienes para seguir esta vía están la del aval bancario (o lo que es lo mismo, que alguien responda por tus deudas en caso de impago) o la de conseguir una hipoteca con doble garantía (para lo que necesitarás tener una casa ya pagada, que será la que sirva como colchón para la cantidad que sobrepase el 80% que tradicionalmente conceden los bancos). 
• Comprar un piso de banco: las entidades aún mantienen una importante cartera inmobiliaria en su poder y, para tratar de darle salida, suelen ofrecer financiación en condiciones ventajosas (y flexibles) a los clientes que se decantan por este tipo de inmuebles. Por tanto, si tu única opción para comprar una vivienda es conseguir una hipoteca al 90%, esta podría ser una buena salida.