Gastos de subrogación de hipoteca: ¿cuáles son y cuánto cuestan?
Hacer una subrogación de hipoteca te costará unos 500 euros, con los que pagarás la tasación de la vivienda y a la comisión por subrogación, ya que el resto de los gastos por subrogación como notaría, registro y gestoría corren a cargo del banco.
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Una de las alternativas para ahorrar dinero en tu hipoteca es hacer una subrogación o lo que es lo mismo cambiar tu hipoteca de banco y aprovecharte así de una mejor oferta. También te puede servir para ganar seguridad si, por ejemplo, cambias de una hipoteca variable a una fija. Eso sí, ten en cuenta que ejecutar esta operación tiene unos gastos asociados y requerirá de cierto papeleo. Aunque no te asustes, ya que el proceso es sencillo y los costes suelen ser muy bajos en comparación de los beneficios que puedes obtener.
- Del acreedor: aquella en la que se cambia la hipoteca de entidad financiera, suele ser la habitual.
- Del deudor: cuando se cambia la persona que debe pagar la deuda, es decir, en el caso de que alguien asumiese tu hipoteca por ti.
¿Cuáles son los gastos por subrogación de hipoteca?
Antes de iniciar el proceso de subrogación de hipoteca conviene que tengas en cuenta los gastos que te supondrá llevar a cabo la operación: en este caso, es sencillo, ya que únicamente tendrás que pagar la tasación de vivienda y la comisión por subrogación. El motivo es que la ley hipotecaria determinó que el resto de los costes los debe asumir el banco, por lo que no tendrás que abonar nada por ellos.
Eso sí, no pierdas de vista algunos otros costes adicionales en los que puedes incurrir al realizar una subrogación referente a la nueva hipoteca como puede ser la comisión de apertura de esta.
Todo lo que debes saber acerca de la comisión por subrogación de hipoteca
El coste de la comisión por subrogación está limitado por ley, pero el tope que el banco te puede cobrar depende de varios factores como la fecha en la que firmaste tu hipoteca; si tu hipoteca es variable o fija; cuál es la finalidad de la subrogación: es decir, si vas a cambiar tu hipoteca de banco para mejorar tus condiciones o si lo que quieres es cambiar de una hipoteca variable a una fija. Por último, si tu banco se ha adherido a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno en 2022 y que todavía siguen vigentes
¿Cuánto tienes que pagar por la comisión de subrogación en función de la fecha de tu hipoteca?
Si firmaste la hipoteca a partir del 16 de junio de 2019
La comisión por subrogación dependerá de si tu hipoteca es a tipo fijo o variable:
- A tipo fijo, la comisión es de hasta el 2% si formalizas la subrogación durante los primeros 10 años del contrato y hasta el 1,5% si la haces en los siguientes.
- A tipo variable, puedes elegir entre pagar el 0,25% durante los primeros tres años o hasta el 0,15% si lo haces durante los primeros cinco años. En ambos casos, posteriormente no tendrás que pagar nada.
Si firmaste la hipoteca entre diciembre de 2007 y junio de 2019
En este caso, tanto si es a tipo fijo como variable, pagarás un máximo del 0,5% durante los cinco primeros años y a partir del sexto año un 0,25%.
Si firmaste la hipoteca entre el 27 de abril de 2003 y diciembre de 2007
La comisión máxima que te podrá cobrar el banco es del 0,5% sobre el importe pendiente.
Si firmaste la hipoteca antes del 27 de abril del 2003
La penalización establecida es del 1% como máximo sobre el capital que te quede por pagar.
En caso de que quieras cambiar de banco para pasar de tener una hipoteca variable a una fija, la cosa se simplifica mucho más, ya que si tu banco está entre los que han decidido aplicar las ayudas a los hipotecados que el Gobierno aprobó en 2022, la comisión por subrogación será En 2024 del 0,05%.
¿Merece la pena hacer una subrogación de hipoteca?
Si estás pensando en cambiar tu hipoteca de banco para reducir el interés que pagas, normalmente te merecerá la pena pagar los gastos por subrogación, sobre todo si no han transcurrido muchos años desde que la contrataste.
🔸 EJEMPLO PRÁCTICO: para ello, pensemos en una hipoteca firmada en 2019 a euríbor+1%. Tienes una deuda pendiente de 100.000 euros y quieres cambiarte a otro banco que te ofrece euríbor+0,6%. Los gastos de la misma serían una comisión por subrogación del 2% (2.000 euros) y el de tasación (500 euros).
Como puedes ver el ahorro total ascendería a 3.740 euros, y ese en un caso extremo en el que hay comisión por subrogación y se elige una tasación con una de las tarifas más altas. En definitiva, que realizar una subrogación casi siempre te sale a cuenta siempre que se mejore el tipo de interés que pagas.
Subrogar o cancelar y abrir una nueva hipoteca: ¿qué cuesta menos?
Una opción a lo anterior es la de cancelar tu hipoteca actual y firmar una nueva en otra entidad, ya que el resultado es el mismo que si se hiciese una subrogación. Aunque optar por esta operación tiene un inconveniente: es algo más caro. ¿El motivo? Tendrás que asumir los costes por la cancelación del préstamo, además algunos de los gastos de la hipoteca nueva. En concreto, estos son:
Gastos de cancelación
Gestoría: tendrás que pagar unos 1.000 euros a la gestoría de tu nuevo banco para que tramite la cancelación registral de la hipoteca liquidada. Este trámite se hace para eliminar la carga hipotecaria de tu antiguo préstamo y para inscribir la carga del crédito nuevo.
Comisión por amortización anticipada: es una comisión que tu banco actual puede cobrarte por liquidar la deuda antes de tiempo. Cuesta entre el 0% y el 2% sobre el importe pendiente al momento de la cancelación, dependiendo de lo que se indique en tu contrato.
Gastos de constitución
Tasación: el coste oscila entre los 200 y los 500 euros de media.
Comisión de apertura: solo se paga si el banco te lo exige y no suele ser lo normal, aunque hay entidades que sí lo cobran como Unicaja o Bankinter.
Por ejemplo, una persona con una hipoteca de 100.000 euros que quisiera hacer una subrogación para cambiar de tipo variable a fijo, con una subrogación pagaría -como mucho- 500 euros en 2024, ya que no se suele cobrar por la comisión de subrogación, mientras que por cancelar y abrir una hipoteca nueva tendría que desembolsar en torno a 1.500 euros.
¿Qué gastos tiene la subrogación de deudor?
A lo largo de este artículo hemos repasado lo que costaría realizar una subrogación de acreedor: es decir, cambiar la hipoteca de banco. Ahora bien, si vas a comprar una casa y quieres quedarte con la hipoteca que tenía su antiguo dueño, lo que deberás calcular son los gastos de la subrogación de deudor. En este caso, tú solo tendrías que asumir la tasación de la vivienda si te la pidiera el banco: es decir, entre 200 y 500 euros.
El resto de gastos de la subrogación de deudor se repartirían de la siguiente manera:
- El vendedor tendría que asumir la comisión de subrogación por posiciones deudoras, si así figurara en su contrato (no suele superar el 2%).
- El banco tendría que abonar los gastos de gestoría, notaría y registro.
Recuerda que si quieres mejorar ciertos aspectos de tu hipoteca, pero no te interesa hacer una subrogación, también puedes negociar con tu banco y hacer una novación, tal y como te explicamos en nuestro análisis sobre cómo cambiar las condiciones de una hipoteca. Por otro lado, si aún no tienes claro si, aprovechando el cambio, te merece la pena cambiar el tipo de interés de tu hipoteca de variable a fijo, te recomendamos que eches un vistazo a nuestro análisis Hipoteca fija o variable: ¿en qué se diferencian?.