¿Qué gastos tiene la subrogación de hipoteca?

Realizar una subrogación de hipoteca – o lo que es lo mismo, cambiar tu hipoteca de banco– es una buena alternativa para rebajar la cuota que pagas cada mes o, simplemente, para ganar en seguridad si, por ejemplo, cambias de una hipoteca variable a una fija. Ahora bien, para saber si la operación te interesa, debes tener en cuenta que existen unos gastos de subrogación que debes considerar antes de dar el paso y que algunos de ellos se han modificado con las ayudas a las hipotecas que el Gobierno aprobó en 2022. 

¿Cuáles son los gastos por subrogación de hipoteca?

Los gastos por subrogación de hipoteca siempre incluyen cuatro partidas que son las mismas que hay que pagar cuando contratas un préstamo para la compra de vivienda por primera vez: tasación, notaría, gestoría y registro. A estos hay que sumar dos que también podrían sumarse a la lista, aunque dependen de la política que aplique cada banco: la comisión por subrogación y la comisión de apertura de la nueva hipoteca.

La mayoría de estos costes recaen sobre el banco al que te vas a mudar -según determina el nuevo reparto de gastos de la nueva ley hipotecaria-, pero algunos también corresponden al cliente.

Gastos por subrogación que paga el cliente

Aunque el banco al que vayas a cambiar tu hipoteca asume la mayoría de los gastos por subrogación, tú también tendrás que hacerte cargo de algunos, aunque no todos se aplican siempre:

1. Tasación de vivienda: los gastos de tasación no están regulado por ley; se paga siempre que se haga una subrogación de hipoteca y su coste oscila entre los 200 y los 500 euros. Como ocurre cuando pides una hipoteca por primera vez, el cliente tiene total libertad para elegir con qué tasadora quiere trabajar.
2. Comisión de apertura: se aplica por parte del nuevo banco al que vayas a llevarte tu hipoteca y, aunque depende de las condiciones que imponga cada uno, a día de hoy casi ninguna entidad la cobra. Además, no está regulada por ley.
3. Comisión por subrogación: es un cargo que puede cobrarte tu antiguo banco, aunque todo depende de lo que ponga tu contrato –hay entidades que no la cobran- y está regulada por ley. Además, si la subrogación se utiliza para cambiar de hipoteca variable a fija, existen topes específicos que deben aplicar los bancos que hayan decidido aplicar las ayudas que aprobó el Gobierno en 2022 para controlar los efectos de la subida del euríbor.

Gastos por subrogación que paga el banco

La ley hipotecaria determina que los gastos por subrogación de hipoteca que debe asumir el banco son:

1. Notaría: están limitados por ley y tienen bonificaciones especiales para los casos en los que se use la operación para cambiar de hipoteca variable a fija (para los bancos acogidos a ayudas del Gobierno).
2. Registro: también están limitados por ley y su coste no suele sobrepasar los 100 euros.
3. Gestoría: no existe ninguna limitación legal al respecto y depende de cada gestoría, aunque estos gastos por subrogación suelen ir de los 200 a los 500 euros.

¿Cuánto cuesta la comisión por subrogación de hipoteca?

El coste de la comisión por subrogación está limitado por ley, pero el tope que el banco te puede cobrar depende de varios factores:

1. La fecha en la que firmaste tu hipoteca.
2. Si tu hipoteca es variable o fija
3. Cuál es la finalidad de la subrogación: es decir, si vas a cambiar tu hipoteca de banco para mejorar tus condiciones o si lo que quieres es cambiar de una hipoteca variable a una fija
4. Si tu banco se ha adherido a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno en 2022 y que todavía siguen vigentes

Comisión por subrogación para mejorar las condiciones de una hipoteca

Si lo que quieres es cambiarte de banco para mejorar las condiciones de tu hipoteca, la comisión por subrogación podrá oscilar entre el 0% y el 2%. La cifra final va a depender de la fecha en la que firmarte tu préstamo, del tipo de hipoteca que tengas (variable o fija) y del momento en el que vayas a hacer la operación.

Comisión por subrogación para cambiar de hipoteca variable a fija

En caso de que quieras cambiar de banco para pasar de tener una hipoteca variable a una fija, la cosa se simplifica mucho más: la comisión por subrogación máxima que podrá cobrarte tu entidad es de un 0,25%, independientemente de cuándo firmaras tu hipoteca, según la regulación de la ley hipotecaria sobre comisiones. Por tanto, calcular los gastos de la subrogación de tu hipoteca sería, en este caso, mucho más sencillo.

⚠️ Ahora bien, si tu banco está entre los que han decidido aplicar las ayudas a los hipotecados que el Gobierno aprobó en 2022, la comisión por subrogación será, incluso, más baja: 

• En 2024 no podrán cobrarte nada por este concepto. 
• A partir de 2025, solo podrán cobrarte un 0,05%, frente al tope del 0,15% que existía hasta ahora (o que siguen aplicando las entidades que no se hayan adherido a estas ayudas).

¿Merece la pena pagar los gastos por subrogación de hipoteca?

Si estás pensando en cambiar tu hipoteca de banco para reducir el interés que pagas, normalmente te merecerá la pena pagar los gastos por subrogación, sobre todo si no han transcurrido muchos años desde que la contrataste.

🔸 EJEMPLO PRÁCTICO: una hipoteca firmada en 2019 a euríbor+1%. Tienes una deuda pendiente de 100.000 euros y quieres cambiarte a otro banco que te ofrece euríbor+0,6%.

🔸 GASTOS: aunque no suela ser habitual, supongamos que tu banco te cobra comisión por subrogación (por ejemplo, un 2%, es decir, 2.000 euros) y que la tasación que eliges está entre las más caras del mercado (500 euros).

🔸 AHORRO POTENCIAL: el ahorro en intereses ascendería a 5.270,4 euros, por lo que incluso pagando los costes anteriores, la operación te saldría a cuenta.

¿Cuánto me costará y cuánto ahorraré con una subrogación de hipoteca?

Subrogar o cancelar y abrir una nueva hipoteca: ¿qué cuesta menos?

Aunque cancelar una hipoteca y firmar una nueva en otra entidad es una operación muy similar a una subrogación, optar por esta solución no cuesta lo mismo, sino que es algo más caro. ¿El motivo? Tendrás que asumir los costes por la cancelación del préstamo, además algunos de los gastos de la hipoteca nueva.

Por ejemplo, una persona con una hipoteca de 100.000 euros que quisiera hacer una subrogación para cambiar de tipo variable a fijo, con una subrogación pagaría -como mucho- 500 euros en 2024, mientras que por cancelar y abrir una hipoteca nueva tendría que desembolsar 1.324 euros.

Coste de cambiar una hipoteca variable a fija: subrogación VS cancelación y apertura

¿Qué gastos tiene la subrogación de deudor?

A lo largo de este artículo hemos repasado lo que costaría realizar una subrogación de acreedor: es decir, cambiar la hipoteca de banco. Ahora bien, si vas a comprar una casa y quieres quedarte con la hipoteca que tenía su antiguo dueño, lo que deberás calcular son los gastos de la subrogación de deudor. En este caso, tú solo tendrías que asumir la tasación de la vivienda si te la pidiera el banco: es decir, entre 200 y 500 euros.

El resto de gastos de la subrogación de deudor se repartirían de la siguiente manera:

• El vendedor tendría que asumir la comisión de subrogación por posiciones deudoras, si así figurara en su contrato (no suele superar el 2%).
• El banco tendría que abonar los gastos de gestoría, notaría y registro.

Recuerda que si quieres mejorar ciertos aspectos de tu hipoteca, pero no te interesa hacer una subrogación, también puedes negociar con tu banco y hacer una novación, tal y como te explicamos en nuestro análisis sobre cómo cambiar las condiciones de una hipoteca. Por otro lado, si aún no tienes claro si, aprovechando el cambio, te merece la pena cambiar el tipo de interés de tu hipoteca de variable a fijo, te recomendamos que eches un vistazo a nuestro análisis Hipoteca fija o variable: ¿en qué se diferencian?.