Cómo cambiar de hipoteca variable a fija

Para cambiar de hipoteca variable a fija debes dar tres pasos: primero, elegir la mejor hipoteca fija para tu perfil; segundo, seleccionar de qué forma quieres o puedes hacer el cambio (mediante novación, subrogación o cancelando tu préstamo y abriendo uno nuevo); y tercero, calcular los gastos que tendrá esta operación, que en la mayoría de los casos son gratuitos después de que el Gobierno haya prorrogado en 2024 las ayudas las hipotecas aprobadas a finales de 2024. De esta forma, podrás ganar en seguridad y olvidarte de los vaivenes del euríbor.

Para ponértelo fácil, en Kelisto hemos analizado los pasos que deberías dar para cambiar de hipoteca variable a fija. Además, recuerda que tienes a tu disposición varias herramientas y servicios que te ayudarán a dar el paso: nuestro comparador de hipotecas fijas –donde puedes cotejar las características de todas las ofertas del mercado e iniciar los trámites para la contratación de la que más te interese-, nuestro proceso de ayuda -que te da acceso a nuestro servicio personalizado de bróker hipotecario– y nuestro ranking mensual de la mejor hipoteca fija, donde seleccionamos, en base a criterios objetivos, la mejores propuestas de los bancos.

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¿Qué es cambiar una hipoteca variable a fija?

Cambiar una hipoteca variable a fija es una operación que te permitirá modificar el tipo de interés de tu hipoteca, de forma que pases de tener uno variable (y, por tanto, sujeto a la evolución del euríbor) a uno fijo, con el que siempre pagarás el mismo interés y, por tanto, la misma cuota. Este cambio se puede realizar de tres maneras distintas (mediante una novación o cambio de condiciones de tu hipoteca actual; una subrogación, es decir, llevándote tu hipoteca a otro banco; o cancelando tu actual hipoteca y contratando una nueva), aunque cada una de ellas tiene un coste distinto. La buena noticia es que, durante 2024, cambiar de hipoteca variable a fija es gratuito si lo haces mediante novación o subrogación, gracias a las ayudas aprobadas por el Gobierno.

Ventajas y desventajas de cambiar de hipoteca variable a fija

Ventajas de cambiar de hipoteca variable a fija:

• Ganas en seguridad, ya que el interés que pagas dejará de revisarse cada año (o cada seis meses) para adaptarse al valor que tenga el euríbor en ese momento.
• Si el euríbor sube y el resultado de sumar su valor al diferencial que te cobre el banco supera el TIN de las mejores hipotecas fijas del mercado, cambiarte a una de ellas te permitirá pagar menos por tu préstamo.
• Podrás cuadrar mejor tus cuentas, ya que al cambiar de hipoteca variable a fija sabrás con seguridad lo que vas a pagar cada mes y podrás organizar -sin miedo a equivocarte- en qué gastarás tu dinero cada mes.

Desventajas de cambiar de hipoteca variable a fija:

• Las hipotecas fijas han subido de precio: tal y como verás en nuestro análisis sobre el tipo de interés de las hipotecas en España, estos préstamos se han encarecido un 14% en el último año, frente al 10% que ha bajado el diferencial de las hipotecas variables.
• Si el euríbor baja y el resultado de sumar su valor al diferencial que te cobre el banco por una hipoteca variable es inferior al TIN de tu hipoteca fija, pagarías más en concepto de intereses, aunque fuera de forma temporal.
• El cambio de hipoteca variable a fija puede implicar gastos: gracias a las ayudas aprobadas por el Gobierno, esta operación será gratuita durante 2024 si se efectúa mediante novación o subrogación. Ahora bien, si haces el cambio cancelando tu actual hipoteca y contratando una nueva -fórmula que te podrían imponer algunos bancos-, es posible que tuvieras que asumir algunos gastos.

Cómo cambiar de hipoteca variable a fija

Lo primero que debes hacer para cambiar de hipoteca variable a fija es tener claras las diferencias entre una hipoteca fija y variable, de forma que estés 100% seguro de que la operación es una buena alternativa para ti. Una vez confirmado, deberás analizar el mercado, ver a qué tipo de préstamo puedes aspirar, decidir si te sale más a cuenta optar por la novación, la subrogación o la cancelación de tu préstamo y la apertura de uno nuevo para cambiar el tipo de tu hipoteca de variable a fijo y, por último, comenzar con los trámites para dar el paso.

• Analiza el mercado de hipotecas fijas: antes de cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo debes saber cuáles son las ofertas más interesantes que ofrecen los bancos. De esa forma, podrás negociar con tu banco un cambio de condiciones de tu contrato (novación) o iniciar los trámites para cambiar al banco que tenga la mejor oferta (subrogación).
• Comprueba si tu banco esté adherido a la lista de entidades que han secundado las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno a finales de 2022, ya que de estarlo podrás olvidarte de pagar la comisión de subrogación, de novación o de cancelación anticipada si haces alguna de estas operaciones en 2024.
• Elige entre novación, subrogación o cancelación y apertura de un nuevo préstamo: si tu banco acepta cambiarte las condiciones de tu contrato y la oferta que te hace iguala la mejor que hayas encontrado en otra entidad, te merecerá la pena quedarte en tu entidad ya que los gastos de hacer un novación son algo más baratos que los de una subrogación. Si su propuesta no es tan ventajosa, tendrás que sacar la calculadora para determinar si asumir los gastos de irte a otro banco te pueden merecer la pena por la reducción en el interés que puedes conseguir. Ese trámite se puede hacer de dos formas: mediante una subrogación o mediante la cancelación de tu préstamo actual y la apertura de uno nuevo. Esta última es algo más cara que la subrogación, pero algunos bancos solo te darán esta alternativa.
• Comienza con los trámites: si optas por la novación para cambiar el tipo de tu hipoteca de variable a fijo, el papeleo será escaso, ya que tu banco cuenta con todos tus datos y conoce a la perfección tus finanzas personales. En cambio, si optas por la subrogación, te tocará presentar la misma documentación que tendrías que facilitar al pedir una hipoteca por primera vez (justificante de tu nómina, contrato y vida laboral, justificante de otros préstamos pendientes, últimas declaraciones de la Renta, etc.). En el caso de que decidas cancelar tu préstamo actual y abrir uno nuevo, tendrás que poner fin  a la relación con tu banco y hacer los mismos trámites que cuando decidiste comprar tu casa con una hipoteca.

Gastos de cambiar de hipoteca variable a fija

Los gastos de cambiar de hipoteca variable a fija oscilan entre los 230 y los 1.324 euros para una hipoteca pendiente de, por ejemplo, 100.000 euros. La cifra definitiva a pagar, eso sí, dependerá de dos factores: de la fórmula que se elija para hacer el cambio (novación, subrogación o cierre y apertura de una nueva hipoteca) y la política de comisiones que aplique el banco al que te cambies, en caso de que te mudes de entidad.

¿Cuáles son los gastos de cambiar de hipoteca variable a fija en 2024?

Gastos de cambiar de hipoteca variable a fija mediante novación

Si quieres cambiar de hipoteca variable a fija mediante novación, los gastos que tendrás que asumir son los de:

• Comisión por modificación/novación: 0 euros. La nueva ley hipotecaria la limita a un 0,05% durante los tres primeros años de vida de la hipoteca. A partir del cuarto año, las entidades no podrán cobrar nada por esta operación, así que lo que te tocaría pagar dependerá de los años que hayan transcurrido desde que contrataste tu hipoteca. En cualquier caso, con las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno, esta comisión no se aplica en este tipo de operaciones durante 2024 (a partir de 2025, se volvería al límite del 0,05%).
• Costes de registro: 80 euros. La hipoteca se tiene que volver a inscribir en el registro, aunque los costes están bonificados por ley.
• Costes de gestoría: 100-150 euros. Hacer los trámites con una gestoría es opcional, pero te resultará más cómodo si recurres a sus servicios.

Gastos de cambiar de hipoteca variable a fija mediante subrogación

Si optas por cambiar tu tipo hipotecario llevándote tu préstamo a otro banco, tendrás que pagar varios gastos por subrogación de hipoteca:

• Comisión por subrogación: 0 euros. Al igual que sucede con la novación, si tu banco está adherido a las ayudas a los hipotecados, ese gasto se elimina en 2024. A partir de 2025, se reduce al 0,05% durante los tres primeros años. A partir del cuarto año no tendrás que pagar nada.  
• Tasación: 200-500 euros. Dependerá del valor de la vivienda y varía en función de la tasadora que elijas.

Gastos de cambiar de hipoteca variable a fija cancelando tu préstamo y contratando uno nuevo

Si optas por cambiar tu hipoteca de variable a fija cancelando tu actual préstamo y contratando uno nuevo, la lista de gastos aumenta notablemente.

• Comisión de amortización anticipada: 0 euros en 2024. A partir de 2025 se vuelven a aplicar los límites habituales, a elegir entre un máximo del 0,15% durante los cinco primeros años (y nada a partir del sexto) o un máximo del 0,25% durante los 3 primeros años (y nada a partir del cuarto)
• Comisión de apertura: depende del banco, aunque la mayoría no la cobra.
• Costes de notaría: 200-500 euros. El cliente asume los gastos de notaría relacionados con la cancelación (Ios de apertura dela nueva hipoteca los abona el banco).
• Costes de registro: 24 euros. Es un porcentaje de la cantidad a cancelar. El mínimo, por ley, será de 24 euros.
• Costes de gestoría: 200-300 euros. Recurrir a una gestoría es opcional, pero facilita los trámites.
• Costes de tasación: 200-500 euros. el cliente solo asumirá los de la nueva tasación que se debe hacer al abrir la nueva hipoteca.

¿Merece la pena cambiar de hipoteca variable a fija?

Si te planteas si merece la pena cambiar de hipoteca variable a fija, debes tener en cuenta que todo depende de tus prioridades y expectativas: si das mucha importancia a la seguridad y crees que el euríbor volverá a subir en el futuro, pasarte al tipo fijo es una buena opción. No obstante, es importante que hagas algunos números para entender el coste de la operación y si asumirlo es conveniente para ti.

En concreto, es esencial que hagas dos cálculos para saber si merece la pena cambiar de hipoteca variable a fija:

• Gastos de la operación: si tienes una hipoteca firmada hace dos años, con una deuda pendiente de 100.000 euros, cambiar de hipoteca variable a fija te costará, como mucho. 1.324 euros. En concreto, si lo haces mediante una novación pagarás 230 euros por los trámites; si prefieres la subrogación, abonarás 500 euros; y si optas por cancelar tu hipoteca y contratar una nueva, pagarías 1.324 euros.
• Cuota de la hipoteca: si tenías una hipoteca variable con una deuda pendiente de 100.000 euros, a un plazo de 20 años, con un diferencial del 1% y que se revisara en enero de 2024, te tocaría pagar una cuota de 642 euros al mes. Si lograras pasarte a la hipoteca fija más atractiva de mercado (la del Santander, al 2,80% TIN), tu cuota pasaría a ser de 544,64 euros. Por tanto, ahorrarías algo más de 97 euros al mes o 1.164 euros al año. De esta forma, solo con el ahorro conseguido el primer año ya compensarías los gastos por el cambio de hipoteca variable a fija si optas por hacerlo mediante una novación o una subrogación. Ahora bien, ten en cuenta que este ahorro no es constante: dependiendo de los movimientos que haga el euríbor, la cuota de una hipoteca variable como la de este ejemplo podría cambiar y, su diferencia con respecto al tipo fijo, también.

¿Se puede cambiar de hipoteca variable a fija gratis?

Cambiar de hipoteca variable a fija gratis no es posible a día de hoy, pero los gastos son muy reducidos si, por ejemplo, lo haces mediante una novación (es decir, negociando el cambio con tu banco) o una subrogación (cambiado de banco): con la primera fórmula, el coste ascendería a 230 euros para una deuda de 100.000 euros, mientras que con la segunda subiría hasta los 500 euros.

Por el contrario, la fórmula más cara de cambiar de hipoteca variable a fija sería de la cancelar tu actual hipoteca y contratar una nueva. En ese caso, los gastos ascenderían a 1.324 euros para una deuda de 100.000 euros, por lo que siempre que puedas, elegir la novación o la subrogación sería la mejor opción para tu bolsillo.

Las mejores ofertas para cambiar de hipoteca variable a fija

Las mejores ofertas para cambiar de hipoteca variable a fija son la Hipoteca Fija Bonificada de Banco Santander (que cobra un interés del 2,8%), tras la que se sitúan la Hipoteca Tipo Fijo de BBVA (3% TIN) y la Hipoteca Fija de Openbank (3,07%). Por detrás de estas tres figuran la Hipoteca Mari Carmen a Tipo Fijo de ABANCA (3,15% TIN) y la Hipoteca Fija de COINC (al 3,20% TIN). Todas ellas son las ofertas más baratas del mercado a tipo fijo y, aunque no todas están disponibles, por ejemplo, para realizar una subrogación, es muy probable que pudieras hacerte con ellas cancelando tu actual préstamo y contratándolas como una nueva hipoteca.

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