Novación de hipoteca: ¿qué es y cuánto cuesta?

La novación de hipoteca es un trámite que te permitirá cambiar las condiciones de tu préstamo para, por ejemplo, ampliar el plazo de devolución o cambiar el tipo de variable a fijo en caso de que te hayas visto afectado por la subida el euríbor. Ahora bien, hacer estas modificaciones tiene un precio (de hasta 320 euros para una hipoteca pendiente de 100.000 euros) y no es la única opción para mejorar las condiciones para mejorar las condiciones de tu hipoteca.

Para que tengas claro cuánto puede costarte y si realmente merece la pena, en Kelisto hemos analizado cuál es el coste -y algunos otros detalles- de una novación hipotecaria.

¿Qué es una novación de hipoteca?

Una novación de hipoteca es un trámite que te permite cambiar las condiciones que inicialmente pactaste con tu banco. En concreto, te posibilita ampliar o reducir el dinero que pediste a tu entidad, alterar el plazo de devolución, modificar las condiciones relacionadas con el tipo de interés (tanto del que te cobra tu banco por haberte prestado el dinero como del interés de demora, las posibles cláusulas de variabilidad del tipo de interés, etc.), modificar el sistema de amortización y cambiar las garantías personales.

Para que tenga lugar, eso sí, cliente y banco tienen que ponerse de acuerdo y la novación hipotecaria debe formalizarse en escritura pública e inscribirse en el Registro de la Propiedad.

¿Qué puedes cambiar con una novación de hipoteca?

Ampliar o reducir el importe, cambiar el plazo de devolución, modificar el interés y el sistema de amortización o variar las garantías personales son las principales condiciones que puedes cambiar con una novación de hipoteca. Ahora bien, dependiendo de la modificación que hagas, los costes y los trámites de la operación pueden cambiar.

• La ampliación o reducción del importe que queda por pagar. En caso de que necesites más dinero para hacer frente a algunos gastos, podrás solicitar que tu banco realice una ampliación de hipoteca: es decir, que amplíe la cantidad concedida mediante una novación de hipoteca.
• Cambios en el plazo de devolución. Si necesitas rebajar la cuota que pagas cada mes, puedes solicitar a tu entidad que amplíe el plazo de devolución de tu hipoteca realizando una novación hipotecaria. Eso sí, recuerda que alargar el período de devolución provocará que los intereses que tienes que devolver al banco se disparen.
• Modificaciones en el interés. La novación hipotecaria te permitirá, por ejemplo, pedir a tu banco que rebaje el diferencial que estás pagando o que convierta una hipoteca de tipo variable en una de tipo fijo. Debes tener en cuenta que, si lo único que quieres es negociar una rebaja en el diferencial tendrás una ventaja extra con respecto a cualquier otro cambio: no tendrás que hacer una nueva escritura, lo que rebajará considerablemente el coste de la operación.
• Variaciones en el método de amortización y otras condiciones financieras del préstamo. La novación de hipoteca es la solución para quienes quieran, entre otras cosas, cambiar su sistema de amortización: por ejemplo, si quisieras pasar de un método francés (en el que las cuotas son constantes y se pagan los intereses al principio) a uno alemán (con cuotas variables y el que se va amortizando el capital concedido cada mes).
• La modificación de las garantías personales. Por ejemplo, si quisieras realizar un cambio en las condiciones de la hipotecaque tenga que ver con los avalistas de tu préstamo hipotecario, tendrías que recurrir a una novación hipotecaria.

¿Cuánto cuesta una novación hipotecaria?

Para averiguar cuánto cuesta una novación de hipoteca debes tener en cuenta que este trámite implica distintos gastos (comisión por novación, gastos de registro y gestoría, etc.), que todos ellos varían en función de la finalidad de la operación (no es lo mismo hacer una novación para cambiar el tipo de la hipoteca de variable a fijo que para ampliar el plazo de amortización) y que puedes disfrutar de ciertas bonificaciones si tu banco se ha adherido a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno a finales de 2022.

1. Comisión por modificación/novación

Al igual que pasa con otras operaciones o servicios bancarios, las entidades tienen libertad para fijar las comisiones que cobran por la novación de hipoteca. Dicho esto, debes tener en cuenta que:

• Hay entidades que no te cobran nada por este concepto: por ejemplo, Openbank e ING no cobran comisión por novación hipotecaria con sus préstamos a tipo variable-.
• Si la novación se realiza para efectuar una ampliación del plazo de la hipoteca la ley obliga a los bancos a no cobrar más del 0,1% por la operación.
• Si tu banco se ha adherido a las ayudas a los hipotecados aprobadas por el Gobierno y la novación sirve para cambiar de tipo variable a fijo, en 2023 no podrán cobrarte comisión por novación y, a partir de 2024, solo podrán cobrarte un 0,05% durante los tres primeros años, y, a partir del cuarto, nada.

2. Gastos de notaría

La novación hipotecaria tiene gastos de notaría ya que, para que este trámite sea válido, suele ser necesario hacer una nueva escritura. Ahora bien, para saber cuánto te costarán, debes saber que:

• Si la novación sirve para cambiar el tipo de una hipoteca, de variable a fijo, el banco deberá hacerse cargo de los gastos de notaría.
• Si quieres ampliar el plazo de amortización, estos gastos están bonificados. Para una hipoteca de 100.000 euros pendientes, por ejemplo, el coste asciende a unos 90 euros.
• Para cualquier otro cambio no tendrás que hacer una nueva escritura, salvo que quieras modificar el capital prestado -por ejemplo, para pedir más dinero a tu banco. En ese caso, también existen bonificaciones y, para una deuda de 100.000 euros, el coste también rondaría los 90 euros.

3. Gastos de registro

Dado que la novación de hipoteca implica cambiar las condiciones de la hipoteca, será necesario que el préstamo se vuelva a inscribir en el Registro. En este caso, también existen bonificaciones fijadas por la legislación actual, por lo que el gasto será menor que el que tuviste que asumir al hipotecarte por primera vez. Para un ejemplo como el anterior (hipoteca con una deuda pendiente de 100.000 euros) el coste rondaría los 80 euros.

4. Gastos de gestoría

Recurrir a una gestoría para realizar todos los trámites que implica una novación de hipoteca no es obligatorio, pero sí suele ser la solución más habitual por la complejidad que implican el papeleo que hay que realizar.  Lo habitual es que la tarifa que te apliquen ronde los 100-150 euros.

5. Tasación

La novación hipotecaria no requiere que se realice una nueva tasación. El único supuesto en el que el banco podría llegar a pedírtelo es que quieras ampliar el capital que te prestó inicialmente tu entidad, aunque en ese caso tampoco es obligatorio.

6. Impuestos

Cuando realizas una novación de hipotecara, Hacienda exige el pago del impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), pero es el banco el que se  tiene que hacer cargo de su pago.

Si crees que una novación de hipoteca no es lo que necesitas y prefieres llevarte tu préstamo a otro banco en busca de mejores condiciones, no te olvides de consultar nuestro ranking mensual de la mejor subrogación de hipoteca y descubre cuáles son todos los costes que implica este tipo de operaciones en nuestro análisis sobre los gastos por subrogación.

¿Qué requisitos debes cumplir para negociar una novación de hipoteca?

Al igual que sucede con la subrogación de hipotecas, tu banco no está obligado a dar luz verde a una novación. Por tanto, es importante que acudas a negociar cumpliendo con varias condiciones.  Por ejemplo, te será de gran ayuda que estés al corriente de todos tus pagos, que hayas pagado varios años del préstamo (al menos, tres) y que hayas destinado el importe de tu hipoteca a la compra de tu vivienda habitual.