Rehipotecar tu vivienda: todas las claves que debes saber

La operación de rehipotecar tu vivienda, esto es, pedir una nueva hipoteca poniendo tu casa habitual como garantía, te permitirá obtener un ingreso extra elevado con el que puedas hacer frente a cualquier imprevisto o problema económico que te haya surgido. Eso sí, esta alternativa de financiación no es la panacea, ya que conlleva algunos gastos y tiene ciertas desventajas que quizá no hayas tenido en cuenta. 

Para ayudarte a tomar la decisión acertada en tema tan complejo, en Kelisto hemos analizado con lupa todo el proceso que conlleva rehipotecar tú vivienda para darte todas las claves que necesitas saber acerca de ello. No obstante, si necesitas financiación recuerda que puedes conseguirla a través de un préstamo bancario sin tener que poner tu casa como garantía y para que te sea más fácil puedes visitar nuestros rankings de los mejores préstamos personales, el mejor préstamo para coche o el mejor préstamo para una reformar de vivienda, o hacer tu propia búsqueda con nuestro comparador de préstamos.

¿Qué es una rehipoteca de vivienda?

Una rehipoteca de vivienda es una operación financiera con la que puedes pedir un préstamo hipotecario a una entidad financiera poniendo tu casa como garantía de pago. Normalmente, hay dos supuestos diferentes para hacer una rehipoteca: el primero es que tengas tu casa pagada, para lo que se constituirá una hipoteca ‘normal’ que deberás pagar cada mes. El segundo es que todavía estes pagando la hipoteca de tu casa: en ese caso tendrás que cancelar la antigua y pedir una nueva, de tal forma que la nueva hipoteca incluirá el importe que aún te quede de pegar del primer préstamo más la suma del dinero que hayas pedido.

Ventajas y desventajas de solicitar una rehipoteca de vivienda

La principal ventaja para solicitar una rehipoteca de vivienda es que puedes conseguir liquidez de manera inmediata y, generalmente, con un coste mucho más bajo que si tuvieras que pedir un préstamo personal, por ejemplo. Al fin y al cabo, al utilizar la casa como garantía sirve precisamente para eso. Otro punto el dinero se puede usar para cualquier imprevisto o, por ejemplo, para reunificar deudas a cambio de un interés más bajo (aunque a eso habría que sumar los gastos de la operación).

Por su parte, la operación no está exenta de riesgos y desventajas: una de ellas es que al poner la casa como garantía podrías correr el riesgo de que el banco te la embargue si no pagas. Si todavía no tienes pagada la casa, al aumentar de nuevo el capital también lo harán los intereses que pagas. Por último, nada te garantiza que podrás conseguir rehipotecar tu casa, ya que el banco te la puede denegar en función de tu perfil.

¿Cuánto cuesta rehipotecar una vivienda? 

El coste de rehipotecar una vivienda varía en función de distintos parámetros como nuestro perfil financiero, si tienes o no ya una hipoteca –y, en ese caso, cuánto llevas pagado de ella- y el capital que solicites. Si ya tienes tu casa pagada, entonces solo deberás realizar un trámite: formalizar una nueva hipoteca. En este caso, los gastos se limitan a los gastos de una hipoteca habituales.

En el segundo caso, si todavía tienes una hipoteca, la cosa se complica, ya que es necesario realizar dos operaciones: cancelar tu hipoteca actual y constituir una nueva. Las dos tienen costes asociados, que te detallamos a continuación:

Para cancelar tu actual hipoteca, tendrás que:

• Hacer frente a la comisión por amortización anticipada: desde la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria en junio de 2019, los bancos tienen algunas limitaciones en la aplicación de comisiones por amortización anticipada. Si se trata de una hipoteca variable, cada entidad deberá elegir entre una de estas dos fórmulas: o bien cobrarte un 0,15% durante los cinco primeros años de vida de la hipoteca (y nada partir del sexto año) o bien cobrarte un 0,25% los tres primeros años (y nada a partir del cuarto). En el caso de las hipotecas fijas, los límites serán distintos: el banco podrá cobrarte un 2% durante los 10 primeros años y hasta un 1,5% a partir del undécimo (eso sí, solo podrán hacerlo si la amortización implica una pérdida financiera para la entidad).
• Pagar la escritura de cancelación del notario: si renuncias a tu hipoteca para pedir una nueva, tendrás que pagar los gastos de la escritura de cancelación. Según la normativa vigente, el notario no podrá cobrarte más de 30,05 euros por este trámite (a los que hay que sumar el IVA, y el importe de la copia autorizada de la cancelación que impriman para ti).
• Hacer frente a la anulación de la carga en el registro (y los posibles gastos de gestoría): una vez tengas la escritura de cancelación, tendrás que solicitar que quede constancia de ello en el Registro de la Propiedad. Esto conlleva dos costes: el de la propia anulación y la comisión de la gestoría (en caso de que hagas con el asesoramiento de un gestor, lo que siempre resulta recomendable).  

Cuando hayas cancelado tu antigua hipoteca, tendrás que solicitar la nueva. Este procedimiento también tiene gastos asociados:

• En primer lugar, tendrás que hacer frente a los gastos de tasación de la vivienda, que oscilan entre 200 y 500 euros. Por su parte, los costes por la gestoría, el Registro de la Propiedad, la notaría y el Impuesto de actos jurídicos documentados (IAJD) corren a cargo del propio banco.
• En segundo lugar, podrías tener que hacer frente a la comisión de apertura. Al igual que sucede con la comisión de amortización anticipada, no todos los bancos la cobran, pero, a diferencia de esta, no está limitada por ley y no todas las entidades la cobran.

Por último, hay un supuesto especial: que decidas rehipotecar tu vivienda para reunificar deudas. En este caso, además de los gastos anteriores, ya tengas a casa pagada o con una hipoteca, deberás añadirle el coste de la cancelación de todos los préstamos que tengas contratados, por lo que al final su coste será algo más elevado que si utilizas la rehipoteca de tu vivienda para otro cometido. 

Coste de rehipotecar una vivienda

¿Cuándo me conviene pedir una rehipoteca de vivienda?

Pedir una rehipoteca de vivienda será una buena opción siempre y cuando necesitemos de capital extra para hacer frente algún imprevisto o porque queramos realizar un desembolso importante, ya que se trata de una operación que nos facilita el acceso a financiación. Entre las finalidades más comunes que se suelen utilizar cuando pedimos una rehipoteca destacan:

• Comprar una segunda vivienda: al poner como garantía nuestra primera vivienda, lo que conseguimos es que el interés que nos aplique el banco a esta nueva hipoteca sea mucho más bajo. Además, si nuestra primera vivienda tiene un valor más elevado podrías conseguir financiación de hasta el 100% del valor de la segunda vivienda.
• Realizar una reforma integral de nuestra vivienda: hacer obras en casa puede ser muy costoso dependiendo del tipo de reforma y del tamaño de la vivienda, por lo que en ciertas ocasiones con conviene pedir una rehipoteca. Aun así, hay préstamos especializados con lo que puedes financiar este tipo de operaciones con intereses muy competitivos como puedes ver en nuestro ranking del mejor préstamo para reforma de vivienda. 
• La reunificación de préstamos: la rehipoteca de tu vivienda te permite agrupar todas las financiaciones que tengas en ese momento (préstamos, la propia hipoteca, créditos con tarjetas) en una solo hipoteca. De esta manera, puedes conseguir una cuota más baja, ya que la nueva hipoteca probablemente tenga un interés más bajo que los préstamos personales o los de una tarjeta de crédito.
• Rehipotecar la casa para emprender: si necesitas financiación para empezar un nuevo proyecto vital, la rehipoteca puede ser una buena opción de conseguirlo a coste razonable. No obstante, ten muy en cuenta que tras la operación ya no solo estás arriesgando tu futuro económico al iniciar un nuevo proyecto, sino que también estás poniendo en riesgo tu casa.

¿Quién puede rehipotecar su vivienda?

En principio, cualquier persona que sea titular de una hipoteca –o que ya tenga su casa pagada- puede intentar rehipotecar su vivienda. Sin embargo, esto no quiere decir que el banco esté en la obligación de aprobar la solicitud. Al igual que sucede cuando solicitas una hipoteca para la compra de una vivienda, deberás tener en cuenta algunas cuestiones si quieres conseguir luz verde para una operación de este tipo:

• ¿Eres un cliente solvente?: tu perfil de solvencia muestra tu capacidad para hacer frente a tus deudas. Para comprobarlo, el banco estudiará distintas cuestiones, como tus ingresos, tus gastos, tus deudas, si en el pasado has incurrido en impagos… Cuanto mejor sea tu perfil financiero, más posibilidades tendrás de que prospere tu solicitud. 
• ¿Quieres cambiar el tipo de tu hipoteca?: si vas a rehipotecar tu vivienda, puede que te plantees aprovechar para cambiar de tipo hipotecario. Quizá quieras cambiar de tipo variable a fijo debido a la fuerte subida del euríbor o porque quieras más seguridad. Por el contrario, también es posible que decidas apostar por los precios reducidos que ofrece el tipo variable en la actualidad. Por último, puedes elegir también apostar por una hipoteca mixta que combina ambos tipos de interés, aunque en su tramo inicial ofrece un mejor precio respecto de las hipotecas fijas que hay en el mercado. En cualquier caso, en nuestras clasificaciones de la mejor hipoteca fija, la mejor hipoteca mixta y la mejor hipoteca variable puedes encontrar las mejores ofertas del mercado.

Alternativas a una rehipoteca de vivienda 

La principal alternativa a una rehipoteca de vivienda es la ampliación de hipoteca, ya que con esta operación también obtendrás capital adicional que luego podrás usar para lo que consideres oportuno. No obstante, tienes más opciones como solicitar un periodo de carencia o una moratoria y emplear el dinero que pagarías por tu hipoteca para aquello que necesites o  realizar una subrogación o una novación de hipoteca, si lo que buscas es sanear tus finanzas o pagar menos cada mes. A continuación, te explicamos en qué consiste cada caso junto a sus ventajas y desventajas:

• Ampliación de hipoteca. Este procedimiento se lleva a cabo mediante una novación, y puede utilizarse con distintos fines: aumentar el capital de tu hipoteca, alargar el periodo de amortización o ampliar ambos. Normalmente, ampliar una hipoteca sale más barato que rehipotecar una vivienda, pero no es gratis: tendrás que asumir la comisión por novación (en caso tu banco la cobre). Además, si solicitas una ampliación, debes tener cuidado porque el banco puede aprovechar para subirte los intereses de tu hipoteca. 
• Pedir un período de carencia de la hipoteca a la entidad que te la concediera. Esta carencia puede ser parcial (no tienes que devolver al banco el capital principal, pero sí los intereses que este vaya generando) o total (no pagas el capital ni los intereses). Ten en cuenta que, además, algunas entidades ofrecen períodos iniciales de carencia hipotecaria y que dependiendo de tu situación te puedes acoger a las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno a finales de 2022. Eso sí, debes saber que en todos los casos anteriores deberás asumir un coste, ya que tanto la cuota que pagues cada mes como el coste total del préstamos aumentará una vez se cumple dicho periodo. Por último, algunos bancos están abiertos a negociar con sus clientes una moratoria si estos se encuentran con dificultades para realizar los pagos, por lo que merece la pena que explores esta vía con tu entidad si te encuentras en un momento de necesidad.
• Llevar a cabo una subrogación o novación hipotecaria. Si quieres rehipotecar tu vivienda para recortar tus gastos, quizá te interese llevar a cabo una subrogación o una novación hipotecaria. Ambos trámites consisten en cambiar las condiciones de tu hipoteca, en el primer caso contratando una hipoteca nueva en otro banco y en el segundo, con tu propia entidad, de tal manera que puedas conseguir un mejor tipo de interés. Como te contamos en nuestro análisis sobre la mejor subrogación de hipoteca, cambiar de banco puede llegar a suponerte un ahorro importante en tus cuotas mensuales y en el importe al que acabará ascendiendo tu deuda.