¿Cuál es el tipo de interés de las hipotecas en España?

El tipo de interés de las hipotecas puede ser fijo, variable o mixto, y conocer sus diferencias, ventajas y riesgos es crucial para saber qué oferta te conviene según tu perfil. Además, es esencial que entiendas en qué nivel se sitúan cada uno de ellos en la actualidad y cómo evolucionan para poder elegir un préstamo realmente atractivo: por ejemplo, el actual interés de las hipotecas en España ronda en 2,9% TIN para las fijas, el 0,65%+euríbor para las variables y el 2,53% TIN más 0,75%+euríbor para las mixtas, según datos de Kelisto.

¿Qué es el tipo de interés de las hipotecas?

El tipo de interés de las hipotecas es lo que el banco te cobrará por prestarte dinero para comprar una vivienda. En la práctica, este “precio” de las hipotecas se calcula como un porcentaje de la deuda que contraes con el banco, aunque la forma de aplicarlo puede ser muy distinta en función de si eliges una hipoteca fija, una hipoteca variable o una hipoteca mixta.

¿Cuál es el interés actual de las hipotecas en España?

El interés de las hipotecas en España se sitúa en el 3,12% de media, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al mes de octubre. Esto significa que las hipotecas se han abaratado: un 0,64% respecto al mes anterior y un 5,7% respecto al año pasado. Por tipos de hipotecas, el interés de las hipotecas fijas ha subido un 0,6% con respecto a septiembre, pero ha bajado un 7% respecto a hace un año. En cuanto a las variables, el interés se ha abaratado tanto respecto a hace un mes (-3%) como respecto a octubre del año pasado (-6,29%).

Evolución del interés de las hipoteca para vivienda (datos oficiales)

El interés de las hipotecas que recoge el INE tiene algunas particularidades que debes tener en cuenta a la hora de entender la tendencia que sigue el precio de estos préstamos:

• Se publica con dos meses de retraso, por lo que muestra una foto de la realidad con cierta demora.
• Tiene en cuenta el interés que se paga por las hipotecas durante el primer año. Eso provoca que las cifras de las hipotecas variables estén algo distorsionadas, ya que este tipo de préstamos suele aplicar un tipo fijo de salida durante los primeros meses (normalmente 12) que puede ser muy distinto al interés que tendrá que pagar el cliente una vez que la cifras se empiece a calcular usando el euríbor como referencia.

Evolución del interés de las hipoteca para vivienda (datos de Kelisto)

Si nos fijamos en las ofertas de los bancos, el interés de las hipotecas empieza a evolucionar de forma pareja a la baja, ya que en casi todas las modalidades se ven caídas de precios: el descenso más acusado se corresponde con las hipotecas fijas, con una caída del 17,4% en tasa interanual (y del -2,75% respecto al mes pasado) y el el tipo fijo que aplican las hipotecas mixtas, que ha descendido un 16,09% respecto al año pasado (-0,78% respecto al mes pasado), según datos de Kelisto

A su vez, el interés de las hipotecas variables ha bajado un 2,99% respecto a diciembre de 2023 y el tipo variable que aplican las hipotecas mixtas ha crecido un 1,35% en tasa interanual, mientras que se ha mantenido sin variaciones respecto al mes pasado.

¿Qué es el TIN y la TAE de las hipotecas?

A la hora de entender el interés de las hipotecas, es importante que sepas qué significan los conceptos de TIN y TAE, ya que son dos indicadores que te permitirán conocer cuál es el coste de pedir financiación, pero con matices distintos. El TIN (o Tipo de Interés Nominal) es el interés anual que se aplicará sobre tu deuda y la TAE (o Tasa Anual Equivalente) te indica el coste anual (TIN), pero teniendo en cuenta otros gastos, como las comisiones o los seguros que bonifiquen una hipoteca. Además, se calcula en base a una cantidad concreta y a un plazo de devolución determinado.

¿Qué limitaciones tiene la TAE de las hipotecas?

Aunque la TAE te ayudará a hacerte una idea de lo que cuesta una hipoteca (y, por tanto, te ayudará a comparar ofertas), este indicador tiene ciertas limitaciones. Una de ellas es que solo es útil en las hipotecas fijas, ya que la ley exige que la TAE refleje el coste más caro que puede llegar a tener una hipoteca. Pero si tenemos en cuenta que las hipotecas variables suelen cobrar un tipo fijo los primeros meses, para luego pasar a aplicar el euríbor más un diferencial, en realidad, no sabemos cuál puede ser el coste más caro, ya que no conocemos el nivel del euríbor durante la vida de la hipoteca.

El otro gran problema de fijarse solo en la TAE es que se calcula para una cantidad y plazo determinados, de tal manera que no tienen por qué coincidir con la de la hipoteca que tú quieres pedir y, por tanto, lo normal es que no se adaptan a tu caso particular. Por tanto, lo más adecuado es que, una vez hayas seleccionado varias hipotecas que te interesen, utilices un simulador de hipotecas como el de Kelisto para calcular la TAE de todas ellas.

¿Por qué suben o bajan los tipos de interés de las hipotecas?

• Por cuestiones de mercado: si los bancos quieren ganar clientes no tiene más remedio que que ofrecer productos competitivos, ya sea en precio o condiciones.
• Por el perfil del cliente: el interés de una hipoteca (o de cualquier préstamo) está muy ligado al riesgo que asume un banco. Por ello, si percibe menos riesgo (mejor perfil) el precio puede ser más bajo.
• Por la evolución de los tipos del BCE y del euríbor: los tipos de interés marcan el precio del dinero, por lo que es lógico que si su valor es más alto (tipos elevados) también pidan más por prestarlo y viceversa.

Cómo te afecta la bajada de los tipos de interés del BCE

La decisión de bajar en 0,25 puntos los tipos de interés adoptada por el BCE en su reunión del pasado 12 de diciembre -dos meses después de haberlos recortado también en 0,25 puntos- busca reactivar la maltrecha economía de la Eurozona, aunque también está impactando en las condiciones de algunos productos bancarios, como las hipotecas (que deberían seguir bajando de precio), las cuentas remuneradas y los depósitos a plazo fijo (cuyas probablemente empeoren).

TIPOS DE INTERÉS DEL BCE EN OCTUBRE DE 2024

Si ya tienes una hipoteca:

Si tienes un préstamo a tipo fijo, la bajada de los tipos de interés no tendrá consecuencias para ti. Sin embargo, si tienes una hipoteca variable, lo lógico es que tu cuota se siga abaratando, además a un ritmo más rápido. Al fin y al cabo, las decisiones del BCE en materia monetaria repercute en el euríbor, que no es más que el precio al que los bancos se prestan dinero entre sí. Así, una vez que el regulador europeo ha retomado las bajadas y ha reducido el coste al que presta dinero a los bancos, es lógico que estos también reduzcan el interés que se cobran entre ellos. De hecho, eso ya se había visto en las últimas semanas en la evolución del euríbor, ya que ambos indicadores (euríbor y tipos de interés) siempre han evolucionado de forma muy similar.

Si estás pensando en pedir una hipoteca:

Cuando baja o sube los tipos de interés, lo que el BCE hace no es más que abaratar o encarecer el precio al que presta dinero a los bancos. Por tanto, es natural que estos trasladen esos movimientos al precio del dinero que prestan a los consumidores, es decir, el interés que cobran por los préstamos personales y las hipotecas.

Ahora bien, como ya hemos visto en las últimas semanas, recuerda que las entidades financieras no suelen esperar a que las bajadas de los tipos de interés se hagan efectivas, sino que hacen cambios en su oferta de forma anticipada.

¿Qué puedes hacer para aprovechar la bajada de los tipos de interés?

• Si estás pensando en pedir una hipoteca, deberías analizar qué tipo de hipoteca te conviene más (si fija, variable o mixta), comparar ofertas y negociar con los bancos, y analizar pormenorizadamente la letra pequeña de cada préstamo.
• Si ya tienes una hipoteca variable, es posible que tu cuota baje, pero quizás todavía siga siendo elevada. Por ello, si quieres vivir al margen de estos movimientos, puedes aprovechar la bajada de precio de las hipotecas fijas y mixtas para cambiarte a una de ellas. También podrías amortizar la deuda anticipadamente, pedir las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno o negociar una ampliación del plazo de tu hipoteca o un período de carencia.