¿Cuál es el tipo de interés de las hipotecas en España?

El tipo de interés de las hipotecas puede ser fijo, variable o mixto, y conocer sus diferencias, ventajas y riesgos es crucial para saber qué oferta te conviene según tu perfil. Además, es esencial que entiendas en qué nivel se sitúan cada uno de ellos en la actualidad y cómo evolucionan para poder elegir un préstamo realmente atractivo: por ejemplo, el actual interés de las hipotecas en España ronda en 3,158% TIN para las fijas, el 0,66%+euríbor para las variables y el 2,84% TIN más 0,76%+euríbor para las mixtas, según datos de Kelisto.

¿Qué es el tipo de interés de las hipotecas?

El tipo de interés de las hipotecas es lo que el banco te cobrará por prestarte dinero para comprar una vivienda. En la práctica, este “precio” de las hipotecas se calcula como un porcentaje de la deuda que contraes con el banco, aunque la forma de aplicarlo puede ser muy distinta en función de si eliges una hipoteca fija, una hipoteca variable o una hipoteca mixta.

☀️ En las hipotecas fijas, el tipo de interés es siempre el mismo, por lo que tu cuota no cambia a lo largo de toda la vida del préstamo.

⛅ En las hipotecas mixtas se combina un tipo de interés fijo (que se aplica durante los primeros años) y uno variable (que se aplicará después).

🌦️ En las hipotecas variables, el tipo de interés es una suma del euríbor más un diferencial, que es un porcentaje que no varía. Tu banco, eso sí, revisará el euríbor periódicamente (cada año o cada seis meses), lo que hará que tu cuota vaya subiendo o bajando con el paso del tiempo.

¿Cuál es el interés actual de las hipotecas en España?

El interés de las hipotecas en España se sitúa en el 3,38% de media, según los últimos datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) correspondientes al mes de abril. Esto significa que las hipotecas se han abaratado: un 0,88% respecto al mes anterior, aunque son un 9,74% más caras respecto al año pasado. Por tipos de hipotecas, el interés de las variables ha subido, mientras que el de las fijas ha bajado: un +3,17% con respecto a marzo (-3,57% en el caso de las fijas) y un +17,33% con respecto al mismo mes del año pasado (+7% en el caso de las fijas).

Evolución del interés de las hipoteca para vivienda (datos oficiales)

El interés de las hipotecas que recoge el INE tiene algunas particularidades que debes tener en cuenta a la hora de entender la tendencia que sigue el precio de estos préstamos:

• Se publica con dos meses de retraso, por lo que muestra una foto de la realidad con cierta demora.
• Tiene en cuenta el interés que se paga por las hipotecas durante el primer año. Eso provoca que las cifras de las hipotecas variables estén algo distorsionadas, ya que este tipo de préstamos suele aplicar un tipo fijo de salida durante los primeros meses (normalmente 12) que puede ser muy distinto al interés que tendrá que pagar el cliente una vez que la cifras se empiece a calcular usando el euríbor como referencia.

Evolución del interés de las hipoteca para vivienda (datos de Kelisto)

Si nos fijamos en las ofertas de los bancos, el interés de las hipotecas evoluciona de forma distinta, ya que en varias modalidades se ven caídas de precios: el descenso más acusado se corresponde con las hipotecas fijas, con una caída del 7,09% en tasa interanual (y del -0,16% respecto al mes pasado), mientras que el tipo fijo que aplican las hipotecas mixtas ha descendido un 5,65% respecto al año pasado (-0,14% respecto al mes pasado), según datos de Kelisto

A su vez, el interés de las hipotecas variables ha bajado un 2,94% respecto a mayo de 2023 (al igual que respecto al mes pasado) y el tipo variable que aplican las hipotecas mixtas ha crecido un 2,70% en tasa interanual (la misma cifra mes a mes).

¿Qué es el TIN y la TAE de las hipotecas?

A la hora de entender el interés de las hipotecas, es importante que sepas qué significan los conceptos de TIN y TAE, ya que son dos indicadores que te permitirán conocer cuál es el coste de pedir financiación, pero con matices distintos. El TIN (o Tipo de Interés Nominal) es el interés anual que se aplicará sobre tu deuda y la TAE (o Tasa Anual Equivalente) te indica el coste anual (TIN), pero teniendo en cuenta otros gastos, como las comisiones o los seguros que bonifiquen una hipoteca. Además, se calcula en base a una cantidad concreta y a un plazo de devolución determinado.

¿Qué limitaciones tiene la TAE de las hipotecas?

Aunque la TAE te ayudará a hacerte una idea de lo que cuesta una hipoteca (y, por tanto, te ayudará a comparar ofertas), este indicador tiene ciertas limitaciones:

• Solo es útil en las hipotecas fijas: la ley exige que la TAE que, por ejemplo, muestran los bancos en sus ofertas, refleje el coste más caro que puede llegar a tener una hipoteca. Si tenemos en cuenta que las hipotecas variables suelen cobrar un tipo fijo los primeros meses, para luego pasar a aplicar el euríbor más un diferencial, el coste más caro sería el que se aplica en ese segundo tramo. Sin embargo, el euríbor se revisa cada año, con lo que la TAE que se pudiera calcular hoy para una hipoteca variable es muy probable que cambie en la revisión del próximo año.
• Se calcula para una cantidad y plazo determinados: la TAE se calcula teniendo en cuenta una cantidad determinada y un plazo de devolución concreto. Esas cifras no tienen por qué coincidir con la de la hipoteca que tú quieres pedir y, por tanto, lo normal es que no se adaptan a tu caso particular. Por tanto, lo más adecuado es que, una vez hayas seleccionado varias hipotecas que te interesen, utilices un simulador de hipotecas como el de Kelisto para calcular la TAE de todas ellas.

¿Por qué suben o bajan los tipos de interés de las hipotecas?

• Por cuestiones de mercado: si los bancos quieren ganar clientes tiene que ofrecer productos competitivos. Por tanto, es lógico que las entidades estén muy atentas a los movimientos que hagan el resto en su oferta para decidir si abaratan o encarecen sus préstamos.
• Por el perfil del cliente: el interés de una hipoteca (o de cualquier préstamo) está muy ligado al riesgo que asume un banco. Es decir, cuanto mayor sea el riesgo, mayor será también el interés y viceversa. Por tanto, cuanto mejor sea tu perfil, más opciones tendrás de que apliquen tipos de interés ventajosos.
• Por la evolución de los tipos del BCE y del euríbor: cuando los tipos de interés -y el euríbor- suben, los bancos suelen reducir el diferencial que aplican sus hipotecas variables para fomentar su contratación, ya que se trata de una oferta más ventosa para su negocio. Por el contrario, el TIN de las hipotecas fijas se suele encarecer en ese mismo contexto y bajar cuando los tipos de interés y el euríbor bajan.

Cómo te afecta la bajada de los tipos de interés del BCE

El pasado mes de junio, y por primera vez desde septiembre de 2023, el Banco Central Europeo (BCE) decidió volver a hacer movimientos en los tipos de interés. Y en esta ocasión, lo hizo para bajarlos en 0,25 puntos porcentuales, un descenso que prácticamente se daba por hecho tras las declaraciones que en las últimas semanas han hecho varios representantes de la institución. Esta medida busca, entre otras cosas, reactivar la maltrecha economía de la Eurozona, pero también podría impactar en las condiciones de algunos productos bancarios, como las hipotecas (que podrían bajar de precio), las cuentas remuneradas y los depósitos a plazo fijo (cuyas condiciones podrían empeorar).

TIPOS DE INTERÉS DEL BCE EN JUNIO DE 2024

Si ya tienes una hipoteca:

Si tienes un préstamo a tipo fijo, la bajada de los tipos de interés no tendrá consecuencias para ti. Sin embargo, si tienes una hipoteca variable, lo lógico es que tu cuota se vaya abaratando si se producen sucesivas bajadas de tipos de interés. Esa bajada tiene que ver con el euríbor, que no es más que el precio al que los bancos se prestan dinero entre sí. Si el BCE va reduciendo el coste al que presta dinero a los bancos, es lógico que estos también se reduzca el interés que se cobran entre ellos. De hecho, ambos indicadores (euríbor y tipos de interés) siempre han evolucionado de forma muy similar.

Si estás pensando en pedir una hipoteca:

Cuando baja o sube los tipos de interés, lo que el BCE hace no es más que abaratar o encarecer el precio al que presta dinero a los bancos. Por tanto, es natural que estos trasladen esos movimientos al precio del dinero que prestan a los consumidores, es decir, el interés que cobran por los préstamos personales y las hipotecas.

Ahora bien, como ya hemos visto en las últimas semanas, recuerda que las entidades financieras no suelen esperar a que las subidas de los tipos de interés se hagan efectivas, sino que hacen cambios en su oferta de forma anticipada.

¿Qué puedes hacer ante la bajada de los tipos de interés?

• Si estás pensando en pedir una hipoteca, deberías analizar qué tipo de hipoteca te conviene más, comparar ofertas y negociar con los bancos, y analizar pormenorizadamente la letra pequeña de cada préstamo.
• Si ya tienes una hipoteca variable, es posible que tu cuota empiece a bajar, pero muy poco a poco. Si quieres vivir al margen de estos movimientos, puedes aprovechar la bajada de precio de las hipotecas fijas y mixtas para cambiarte a una de ellas. En caso de que creas que la cuota que pagas es excesiva, también podrías amortizar la deuda anticipadamente, pedir las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno o negociar una ampliación del plazo de tu hipoteca o un período de carencia.