Hipoteca fija o variable: ¿qué es mejor en este momento?

Para saber si es mejor una hipoteca fija o variable, debes tener en cuenta cuál es la principal diferencia entre ellas: el interés que aplica cada una. Con las hipotecas variables el interés va cambiando a lo largo del tiempo (al ritmo que marque el euríbor), mientras que las hipotecas fijas cobran siempre el mismo. Ahora bien, más allá de esto es importante que tengas en cuenta tu perfil y circunstancias personales, el contexto económico y las ofertas de los bancos para saber cuál de las dos opciones es mejor para ti en cada momento.

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Cómo elegir entre hipoteca fija o variable

Para elegir entre hipoteca fija o variable debes reflexionar sobre tres cuestiones: tus circunstancias personales, el contexto económico (del que dependen cuestiones como la evolución del euríbor) y las ofertas de los bancos en cada momento.

Hipoteca fija o variable: analiza tus circunstancias personales

Analizar tus circunstancias personales es crucial para elegir entre hipoteca fija o variable: sobre todo, es crucial que entiendas si eres arriesgado o tienes un perfil conservador, y si tu situación económica es buena y crees que se mantendrá así en el futuro. Para ello, merece la pena que te hagas algunas preguntas:

• ¿Valoro la seguridad o puedo correr riesgo? Si tu prioridad es la seguridad, lo mejor es optar por una hipoteca fija. En cambio, si crees que puedes correr cierto riesgo ante la expectativa de llegar a pagar menos a tu banco, podrías optar por una variable.
• ¿Llego sobrado a final de mes o con la cuenta tiritando? Si tu economía familiar está desahogada, tendrías margen para optar por una hipoteca variable y poder afrontar posibles subidas en tu cuota; si no es así, lo mejor es asegurarte de que siempre pagarás lo mismo, aunque eso te haga tener que pagar más por tu hipoteca.
• ¿Podría mejorar mi situación económica en el futuro? Si tu profesión o tu plan de carrera te hacen pensar que podrías ir progresando y obteniendo mayores ingresos, una hipoteca variable podría entrar en tus planes. En cambio, si crees que no tienes mucho margen en este sentido, lo mejor es elegir una hipoteca fija.
• ¿Puedo ahorrar en el corto-medio plazo? Si crees que puedes aumentar tus ahorros en poco tiempo, una hipoteca variable podría ser una opción para ti ya que, en caso de producirse subidas en el euríbor, podrías amortizar anticipadamente para minimizar el impacto. Del mismo modo, podrías decantarte por una hipoteca mixta y amortizar tu deuda antes de que llegue el tramo a tipo variable (de esa forma, neutralizas cualquier riesgo).

Hipoteca fija o variable: cómo crees que evolucionará el contexto económico

Analizar el contexto económico para poder elegir entre hipoteca fija o variable es el punto más complicado de todos: primero, porque lo normal es que no seas un experto en la materia y, segundo, porque incluso los mejores economistas pueden llegar a equivocarse en sus previsiones. No hay que olvidar que en la marcha de la economía influyen muchos factores que no se pueden prever, como los conflictos geopolíticos. No obstante, es interesante que trates de hacerte algunas preguntas – y de conocer la opinión de los expertos al respecto- para hacerte una composición de lugar.

• ¿Cómo evolucionarán los precios? Entender si hay circunstancias que puedan afectar a los precios en general (por ejemplo, la subida del precio de la luz o de los combustibles) o a los precios de determinados productos es clave para saber qué si podría haber una subida de los tipos de interés y, por tanto, del euríbor.
• ¿Habrá tensiones geopolíticas? Los conflictos internacionales, como las guerras, pueden provocar que suban los precios, por ejemplo, de materias primas como el petróleo. Eso haría que subiera el precio de los combustibles y provocaría inflación, lo que finalmente desembocaría en una subida de los tipos de interés y del euríbor.
• ¿A qué ritmo crecerán las grandes economías? La evolución de los precios y la marcha de la economía son los dos grandes factores que los bancos centrales analizan para determinar qué hacer con los tipos de interés. Por tanto, de una manera muy directa esto influiría en marcha del euríbor y en tu elección de hipoteca fija o variable.
• ¿Qué pasará con los tipos de interés y el euríbor? Nadie tiene una bola de cristal para saber a ciencia cierta las previsiones del euríbor, pero puedes valerte de la opinión de expertos y organismos financieros para hacerte una idea de cómo podría evolucionar en el futuro.

Hipoteca fija o variable: cuáles son las mejores ofertas de los bancos

Una vez hayas analizado tus circunstancias personales y tus previsiones sobre el contexto económico, ya podrás elegir entre hipoteca fija o variable. Ahora bien, si la modalidad que tu eliges ese momento pasa por un momento de subida de precios, podrías plantearte optar por otro tipo de hipoteca y, con el tiempo, cambiarte: por ejemplo, podrías cambiar de hipoteca variable a fija mediante una novación o una subrogación. Para que puedas tomar la mejor decisión, plantéate estas preguntas:

• ¿Qué interés ofrecen los bancos para cada modalidad? El interés de la hipotecas fijas ronda el 3,1% TIN (Tipo de Interés Nominal), una cifra mucho más alta que la que veíamos hace 2-3 años atrás, pero que empieza a evolucionar a la baja. Además, las mejores hipotecas del mercado están disponibles a partir del 2,60% TIN, una cifra mucho más económica. Las variables, por su parte, evolucionan ya en sentido contrario, con un euríbor que cerró abril en el 3,703%. Su diferencial medio se sitúa en el 0,68%, pero las mejores hipotecas variables parten del 0,40%+euríbor.

¿Cuál es el interés medio de las hipotecas? (datos Kelisto)

• ¿Qué comisiones cobran? En general, no hay grandes diferencias entre hipotecas fijas o variables, salvo en una comisión: la de amortización anticipada. Con las fijas, el tope que te pueden cobrar los bancos es del 2% durante los 10 primeros años (y del 1,5% a partir del undécimo), mientras que con las variables tendrán que elegir una de estas opciones: un 0,25% durante los tres primeros años (y nada a partir del cuarto) o un 0,15% durante los cinco primeros años (y nada a partir del sexto).
• ¿Qué productos hay que contratar para conseguir la máxima bonificación? Tampoco suele haber grandes diferencias entre hipotecas fijas o variables (aunque sí entre bancos), pero es importante que analices qué productos extra deberías contratar para lograr la mejor oferta, ya que estos tendrán un impacto importante en tu economía.
• ¿Qué plazo máximo de amortización puedo elegir? Entre las hipotecas variables puedes llegar a encontrar ofertas con un plazo máximo de amortización de 40 años. En cambio, las fijas ponen el tope en los 30.

Diferencias entre una hipoteca fija y variable

La principal diferencia entre una hipoteca fija y variable tiene que ver con su interés: con un préstamo a tipo fijo siempre te cobrarán el mismo TIN (Tipo de Interés Nominal), mientras que uno a tipo variable este irá cambiando con el paso del tiempo, lo que hará que tu cuota también suba o baje. No obstante, también hay cuestiones como las comisiones, el interés de salida o el plazo de amortización que también varían entre una modalidad y otra.

• El interés: a la hora de elegir entre hipoteca fija o variable, lo primero que debes tener claro es que con las primeras siempre pagarás el mismo interés, mientras que con las segundas, este cambia con el paso del tiempo. ¿El motivo? En una hipoteca variable, el interés se calcula sumando el euríbor a un diferencial, que es un porcentaje fijo que establece cada banco. De forma periódica –normalmente cada año o cada seis meses- tu banco revisará el nivel al que se sitúa el euríbor, lo que hará que el interés que pagas cambie y que, por tanto, tu cuota pueda subir o bajar.
• El tipo fijo de salida: todas las hipotecas variables cobran un tipo fijo de salida durante los primeros meses de vida del préstamo. Se trata de un interés fijo que solo se mantiene durante los primeros 12 o 24 meses y, a partir del cual, ya se te empezará a aplicar el tipo variable. Como ya imaginarás, esto no pasa en una hipoteca fija.
• El plazo de amortización: una de las principales diferencias entre una hipoteca fija y variable tiene que ver con el plazo de devolución que puedes fijar. Si con las de tipo variable tienes ofertas que te permiten financiar tu casa hasta en 40 años –a día de hoy, la única entidad que lo permite es ING, pero solo con su oferta variable ya que la Hipoteca Fija de ING tiene el tope en 25 años-, con las fijas ninguna supera los 30 años. De hecho, otra diferencia entre hipoteca fija y variable es que las primeras suelen premiar a quien necesite menos años para devolver su deuda: así, en muchos bancos, cuanto menor sea este período, menor será también el interés que te cobrarán.
• Las comisiones: tanto una hipoteca fija como una variable pueden cobrar los mismos tipos de comisiones, según establece la nueva ley hipotecaria. Por tanto, es posible que tu banco te pueda cobrar por operaciones como la apertura, la amortización anticipada (cuando devuelves toda o parte de tu deuda antes de tiempo) o la novación (cuando pides cambiar algún aspecto de tu contrato). Ahora bien, el límite de uno de estos cargos –el de amortización anticipada- es distinto dependiendo del tipo de hipoteca que elijas. Así, mientras que con una hipoteca variable el banco tiene un tope del 0,25% durante los tres primeros años y, a partir del cuarto no podrá cobrarte nada (también se puede optar por cobrar hasta un 0,15% durante los cinco primeros años y nada a partir del sexto), con una hipoteca fija el tope será de un 2% durante los 10 primeros años y de un 1,5% durante el resto de la vida del préstamo.

Ventajas y desventajas de una hipoteca fija

La estabilidad que ofrecen al cliente, el hecho de que algunos bancos apliquen precios más bajos a quienes necesiten plazos de amortización más cortos y el aumento de la oferta durante los últimos años son las grandes ventajas de una hipoteca fija. Entre sus desventajas, eso sí, figuran el hecho de que pueda llegar a salirte más cara que una variable, que ninguna oferta tenga un período de devolución de más de 40 años y que sus precios hayan aumentado entre un 58% y un 70%, según datos de Kelisto.

¿Cuáles son la ventajas y desventajas de una hipoteca fija?

• Estabilidad y seguridad: desde el día que contratas una hipoteca fija, sabes cuánto vas a pagar cada mes, lo que te librará de tener que estar pendiente de la relación entre las hipotecas y el euríbor, como sí ocurre en una variable.
• Precios más bajos para quienes necesiten plazos cortos: al contrario de lo que ocurre con el tipo variable, con una hipoteca fija los bancos suelen ofrecer un interés bajo para quienes necesitan poco tiempo para devolver su deuda. Si ese es tu caso, podrás beneficiarte de un TIN realmente competitivo.
• Existe una amplia oferta: a la hora de elegir entre hipoteca fija y variable debes saber que, hasta hace no muchos años, eran muy pocas las entidades que ofrecían préstamos a tipo fijo. A día de hoy, en cambio, prácticamente todos los bancos tienen una, lo que te permitirá comparar entre muchas ofertas y, con ello, tener grandes opciones de ahorro.
• Puedes llegar a pagar más intereses que con una variable: aunque actualmente hay muchas hipotecas fijas cuyo interés es más bajo que el resultado de sumar el euríbor más el diferencial de las ofertas variables, no siempre es así. Lo habitual -sobre todo si el euríbor está en niveles bajos- es que las hipotecas fijas sean, a priori, más caras. Por eso, dependiendo mucho de cómo evolucione este indicador, este tipo de ofertas podrían hacer que terminaras pagando más intereses.
• No hay ofertas a más de 30 años: mientras que algunas hipotecas variables pueden llegar a alargar el plazo de devolución hasta los 35 o, incluso, 40 años, entre las fijas no hay ofertas que sobrepasen los 30 años.
• Más comisiones por amortización anticipada: con las hipotecas fijas, los bancos pueden cobrarte hasta 2% durante los 10 primeros años (y del 1,5% a partir del undécimo). En cambio, con las variables tendrán que elegir una de estas opciones: un 0,25% durante los tres primeros años (y nada a partir del cuarto) o un 0,15% durante los cinco primeros años (y nada a partir del sexto).

Ventajas y desventajas de una hipoteca variable

La posibilidad de pagar pocos intereses si el euríbor está bajo, que existan ofertas de hasta 40 años y que sus precios se hayan abaratado un 30% en el último año, según datos de Kelisto, son las principales ventajas de una hipoteca variable. En el extremo contrario están ciertas desventajas como el riesgo de que tu cuota se dispare con las subidas del euríbor, que no existan ofertas más baratas si eliges un plazo corto o que en euríbor esté, actualmente, por encima del 4%.

¿Cuáles son la ventajas y desventajas de una hipoteca variable?

• Si el euríbor está bajo, pagarás pocos intereses ya que ese indicador -más el diferencial que te aplique el banco- es el coste que deberás pagar por financiar la compra de tu casa.
• Hay ofertas de hasta 40 años,cosa que no sucede en el mercado de hipotecas fijas, cuyo tope está en los 30 años.
• Tu cuota se puede disparar si el euríbor sube: recuerda que, periódicamente (normalmente, una vez al año), tu banco revisará el interés que pagas y, para ello, aplicará el último valor mensual del euríbor. Si este ha subido, como ya imaginarás, tu cuota también lo hará.
• Su coste no varía en función del plazo de amortización: es decir, las hipotecas variables no son más baratas en caso de que elijas un plazo corto para devolver tu deuda, cosa que sí ocurre en algunas hipotecas fijas.

¿Me puede interesar una hipoteca mixta?

Una hipoteca mixta puede ser una solución adecuada para aquellos que busquen cierta seguridad para su hipoteca pero, o bien no temen depender del euríbor llegado cierto momento (porque creen que su economía familiar es sólida como para hacer frente a posibles subidas en su cuota), o bien creen que podrán amortizar anticipadamente su hipoteca mixta de forma que no tengan que llegar al tramo variable de la misma.

Recuerda que las hipotecas mixtas combinan un primer período a tipo fijo, con uno posterior a tipo variable. En su período inicial, el interés que aplican suele ser más bajo que el de las hipotecas 100% fijas pero, a medida que quieras aumentar su plazo de aplicación, esta cifra tendrá un interés mucho mayor.