Hipoteca fija, variable o mixta: ¿qué es mejor ahora?

A la hora de elegir entre una hipoteca fija o variable, no solo debes tener cómo te afecta su principal diferencia: el interés que aplica cada una. También tu perfil y circunstancias personales, el contexto económico y las ofertas de los bancos, así como la posibilidad de optar por una hipoteca mixta como solución intermedia son cuestiones que deberían rondar tu cabeza.

¿Cuándo me conviene una hipoteca fija?

Las hipotecas fijas te convienen si tienes un perfil conservador y buscas seguridad total, ya que con ellas siempre pagarás el mismo interés y, por tanto, la cuota de la hipoteca siempre será la misma. Ahora bien, debes tener en cuenta que:

• En función de cómo evolucione el euríbor, es posible que este tipo de hipotecas te salgan más caras que las variables o mixtas (o no).
• Las comisiones por amortización anticipada de las hipotecas fijas son más caras que las de las variables.

Una hipoteca fija es ideal para ti si…

• Tienes un presupuesto mensual estricto y no puedes (ni quieres) salirte de él.
• Tienes una solvencia ajustada, ya que el banco verá con mejores ojos que optes por una opción conservadora.
• Consideras que tu situación económica no puede mejorar (por ejemplo, tus ingresos).
• Simplemente, huyes del riesgo y quieres estar seguro/a de que tu cuota será siempre la misma.

¿Cuándo me conviene una hipoteca variable?

Una hipoteca variable te conviene si puedes asumir riesgos y crees que te merece la pena hacerlo ante la posibilidad de llegar a pagar menos intereses por tu hipoteca. ¿El motivo? La cuota de estas hipotecas varía al ritmo que haga el euríbor, ya que el banco te cobrará el valor de este índice, más un diferencial (que es un porcentaje fijo). Antes de hacerte con una de ellas, recuerda que:

• El valor del euríbor se revisa una vez cada año (o casa seis meses) en las hipotecas variables, y eso puede hacer que tu cuota suba, baje o se quede como estaba.
• El euríbor ha llegado a situarse en el 5,393% (en julio de 2008). Por eso, antes de contratar una hipoteca variable debes hacer simulaciones para entender cómo se quedaría tu cuota sin el indicador volviera estas cifras.

Una hipoteca variable es ideal para ti si…

• No tienes miedo al riesgo.
• Tienes confianza en que tu situación económica puede mejorar con el paso del tiempo, lo que te permitiría asumir con holgura posibles subidas en tu cuota.

¿Cuándo me conviene una hipoteca mixta?

Las hipotecas mixtas te convienen en circunstancias muy particulares: por ejemplo, si crees que puedes devolver toda tu deuda antes del plazo acordado, o si crees que tu situación económica puede mejorar tanto que, con el paso de los años, podrías pasar a tener una menor aversión al riesgo.

Recuerda que, frente a las fijas y variables, con las mixtas comenzarás pagando un tipo fijo durante los primeros años (normalmente, entre 3 y 20 años), para luego pasar a un tipo variable. Como gancho, algunas de las mejores hipotecas mixtas pueden llegar a aplicar un interés fijo más barato que el de las hipotecas 100% fijas: a día de hoy, por ejemplo, la oferta a tipo fijo más barata del mercado cobra un 2,6% TIN, mientras que la mixta cobra un 2,10% durante los tres primeros años

Una hipoteca mixta es ideal para ti si…

• Crees que puedes devolver tu deuda antes de tiempo: en concreto, antes de llegar al tramo variable.
• Has comprado la casa con intención de venderla en un tiempo, justo cuando vaya a terminar el tramo fijo de estas hipotecas.
• Si necesitas estabilidad y seguridad los primeros años, pero no te importa arriesgar pasando un tiempo.

Un ejemplo práctico para elegir entre hipoteca fija o variable

Como has podido comprobar, no hay una hipoteca que sea mejor que otra por ser fija, variable o mixta, sino que depende de muchas circunstancias que van desde lo personal hasta los conflictos internacionales que puedan suceder a miles de kilómetros de distancia. Por ello, tienes que tomarte tu tiempo, aunque a continuación hemos hecho unos cálculos para que puedas hacerte una idea de qué podría interesarte más.

Cómo varía la cuota de una hipoteca fija y una variable

¿Cuáles son las mejores hipotecas fijas, variables y mixtas?

Las mejores hipotecas son, a día de hoy, la Hipoteca Bonificada a Tipo Fijo de Banco Sabadell (2,60% TIN), si buscas una a tipo fijo; la hipoteca mixta de Banco Sabadell (desde 2,10% fijo los primeros tres años y euríbor+0,70% el resto), si prefieres una mixta; y la Hipoteca Variable de Banco Sabadell (e+0,40%), según el análisis de Kelisto*. No obstante, si quieres que te ayudemos a negociar, la Hipoteca Kelisto (disponible a través de nuestro bróker hipotecario) es la que logra el interés más bajo del mercado a tipo fijo: un 2,09% TIN. 

Preguntas frecuentes sobre hipotecas fijas, variables y mixtas

¿Cuáles son las principales diferencias entre hipotecas fijas y variables?

💰El interés.

A la hora de elegir entre hipoteca fija o variable, lo primero que debes tener claro es que con las primeras siempre pagarás el mismo interés, mientras que con las segundas cambia, ya que el interés se calcula sumando el euríbor a un diferencial (una cifra fija que establece cada banco) y  se revisa de forma periódica –normalmente cada año o cada seis meses-, lo que hará que el interés pueda subir o bajar.

💵 El tipo fijo de salida

Todas las hipotecas variables cobran un tipo fijo de salida durante los primeros meses de vida del préstamo. Se trata de un interés fijo que solo se mantiene durante los primeros 12 o 24 meses y, a partir del cual, ya se te empezará a aplicar el tipo variable.

⌛El plazo de amortización

En cuanto al plazo, la diferencia entre una hipoteca fija y variable no está solo que las segundas suelen tener plazos más largos. También que en las hipotecas fijas a veces el interés es menor si el plazo elegido también es menor.

🏦Las comisiones

Tanto una hipoteca fija como una variable pueden cobrar los mismos tipos de comisiones, según establece la nueva ley hipotecaria. Ahora bien, hay dos diferencias importantes. En el caso de la amortización anticipada el límite es distinto dependiendo del tipo de hipoteca. Para las variables pagarás un tope del 0,25% durante los tres primeros años o un 0,15% durante los cinco primeros años y luego nada en ambos casos. Con una hipoteca fija el tope será de un 2% durante los 10 primeros años y de un 1,5% durante el resto de la vida del préstamo.

¿Qué debo analizar para elegir entre hipoteca fija, variable o mixta?

1. Tus circunstancias personales

El primer punto a tener en cuenta es si tienes un perfil conservador o más arriesgado. Así, Si tu prioridad es la seguridad, lo mejor es optar por una hipoteca fija. En cambio, si crees que puedes correr cierto riesgo ante la expectativa de llegar a pagar menos a tu banco, podrías optar por una variable.

Otro punto a tener en cuenta es cuál es tu situación financiera. Al fin y al cabo, de nada sirve que tengas un perfil más arriesgado sino puedes permitirte pagar más por la cuota de tu hipoteca. Por ello, Si tu economía familiar está desahogada, tendrías margen para optar por una hipoteca variable; en el caso contrario, lo mejor es asegurarte de que siempre pagarás lo mismo. Por último, ten en cuenta que la situación económica no suele ser fija, es decir, que puede cambiar con el paso del tiempo ya sea para bien o para mal.

2. La evolución del contexto económico

Entender el contexto económico y su evolución es imprescindible a la hora de elegir entre una hipoteca fija o variable, ya que nos servirá para intentar descifrar si el euríbor subirá o bajará próximamente y con ello ahorrarnos dinero en el pago de los intereses. No obstante, ese análisis es el punto más complicado, ya que ni siquiera los expertos son capaces muchas veces de acertar en sus predicciones y mucho menos lo consiguen en el largo plazo.

A pesar de ello, puedes poner la lupa en algunos puntos importantes que probablemente te den pistas de cara al futuro como son:

• La evolución de los precios, que puede obligar a los bancos centrales a subir los tipos y con ello el euríbor (como ha ocurrido en los últimos años).
• Las tensiones geopolíticas o conflictos internacionales, ya que pueden provocar que suban los precios.
• El ritmo de crecimiento de las grandes economías ya es otro de los factores que tienen muy en cuenta los bancos centrales para mover los tipos de interés.
• Previsiones del euríbor, si bien es muy difícil acertar y más a largo plazo conocer las previsiones del euríbor puede darte una idea de su evolución futura.

¿Cobran más comisiones las hipotecas fijas o variables?

En general, no hay grandes diferencias entre hipotecas fijas o variables, salvo en la comisión de amortización anticipada. Recuerda que con las fijas, el tope que te pueden cobrar los bancos es del 2% durante los 10 primeros años (y del 1,5% a partir del undécimo), mientras que con las variables tendrán que elegir una de estas opciones: un 0,25% durante los tres primeros años (y nada a partir del cuarto) o un 0,15% durante los cinco primeros años (y nada a partir del sexto).

¿Qué productos hay que contratar para conseguir la máxima bonificación?

Tampoco suele haber grandes diferencias entre hipotecas fijas o variables (aunque sí entre bancos), pero es importante que analices qué productos extra deberías contratar para lograr la mejor oferta, ya que estos tendrán un impacto importante en tu economía.

¿Qué plazo máximo de amortización puedo elegir?

Entre las hipotecas variables puedes llegar a encontrar ofertas con un plazo máximo de amortización de 40 años. En cambio, las fijas ponen el tope en los 30.

¿Qué ventajas y desventajas tiene una hipoteca fija?

Ventajas

• Seguridad: siempre pagas lo mismo.
• Precios más bajos para quienes necesiten plazos cortos.
• Casi todos los bancos tienen una oferta

Desventajas

• Puedes llegar a para más intereses que con una variable.
• No hay ofertas a más de 30 años.
• Más comisiones por amortización anticipada que con una variable.

¿Qué ventajas y desventajas tiene una hipoteca variable?

Ventajas

• Si el euríbor está bajo, pagarás pocos intereses.
• Hay ofertas de hasta 40 años.

Desventajas

• Tu cuota se puede disparar si el euríbor sube.
• Su coste no varía en función del plazo de amortización.

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CRITERIOS DE ORDENACIÓN DEL RANKING DE MEJORES HIPOTECAS FIJAS

Nuestra clasificación de hipotecas más baratas a tipo fijo se efectúa tomando en consideración las siguientes características de cada oferta:

• El interés.
• La comisión de apertura.
• El porcentaje máximo sobre el valor de tasación que permiten financiar.
• La comisión por amortización anticipada total o parcial.

Nuestro ranking de hipotecas más baratas a tipo mixto se elabora en base a los siguientes criterios:

• El interés a tipo fijo inicial (sin tener en cuenta el plazo de aplicación).
• El interés a tipo variable.
• La comisión de apertura.

Nuestro ranking de hipotecas más baratas a tipo variable se basa en los siguientes criterios objetivos:

• El diferencial.
• El interés fijo de salida.
• Las comisiones.
• El número de productos vinculados (o productos combinados, según la nueva ley hipotecaria).

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🏠 Antes de elegir entre hipoteca fija o variable, no te olvides de consultar esta información:

🔸 Comprar una primera vivienda: guía para principiantes

🔸 Gastos por compra de vivienda en 2024: ¿cuánto tendrás que pagar?

🔸 Gastos de una hipoteca en 2024: ¿cuánto tendrás que pagar?

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