Cambiar una hipoteca de banco: tres razones por las que merece la pena
Reducir el interés que pagas, mejorar otras condiciones de tu préstamo (comisiones, productos bonificados…) o ganar en seguridad (si pasas de variable a una fija) son las principales ventajas de cambiar una hipoteca de banco.
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Cambiar una hipoteca de banco –o lo que es lo mismo, hacer subrogar la hipoteca– es una operación que te permitirá Reducir el interés que pagas, mejorar otras condiciones de tu oferta (comisiones, productos bonificados…) o ganar en seguridad (si pasas de un tipo variable a uno fija). Ahora bien, dado que hacerlo tiene un coste (entre 500 y 2.500 euros, según cálculos de Kelisto*) y que con el sistema de amortización francés se pagan más intereses al principio de la vida de la hipoteca, debes hacer cálculos para saber si, en tu caso, merece la pena.
Si te interesa cambiar tu hipoteca de banco para pasar de un tipo variable a uno fijo, aprovecha para hacerlo antes del próximo 31 de diciembre. Hasta entonces, si tu banco forma parte de la lista de entidades que se sumaron a las ayudas a las hipotecas que aprobó el Gobierno a finales de 2022, te librarás de pagar la comisión por subrogación .
Eso sí, lo que no podrás esquivar son los gastos de tasación que también implica este cambio este trámite te costará entre 200-500 euros, dependiendo del valor de tu vivienda y de la tasadora que elijas.
Tres razones para cambiar una hipoteca de banco
Si tuvieras un préstamo pendiente de 150.000 a 25 años, con un interés del 3%, y decidieras cambiar tu hipoteca de banco para conseguir una oferta el 2,5%, te ahorrarías 11.500 euros en intereses al terminar de pagar tu deuda.
Si cambias de hipoteca tu banco podrías conseguir una oferta que, por ejemplo, no te cobre comisiones por amortización anticipada, te exija contratar menos productos extra para conseguir el interés más bajo o te permita disponer de más años para devolver tu deuda.
Si aprovechas el cambio de banco para cambiar el tipo de tu hipoteca de variable a fijo estarías ganando en seguridad, ya que cuota dejaría de cambiar cada año al ritmo que marque el euríbor.
Pasos para cambiar una hipoteca de banco
Desde la entrada en vigor de la ley hipotecaria de 2019, estos son los pasos que debes dar para cambiar una hipoteca de banco.
- Busca una oferta más atractiva que la que ya tienes: recuerda que el interés no es lo único importante. También puedes buscar una hipoteca con menos comisiones, que te exija contratar menos productos o servicios para obtener la máxima bonificación o, simplemente, una hipoteca fija para dejar de depender del euríbor (si tienes una variable).
- Revisa si tu banco forma parte de la lista de entidades que se han sumado las ayudas a las hipotecas aprobadas por el Gobierno a finales de 2022. Si fuera así y tu tu intención es pasarte de una hipoteca variable a una fija, la comisión de subrogación te saldrá gratis hasta el 31 de diciembre.
- Una vez hayas elegido la que más te conviene, inicia el proceso de contratación de su hipoteca para subrogación. De esa manera sabrás si es viable que puedas cambiar tu hipoteca de banco y conocerás las condiciones exactas en las que podrás hacerlo.
- Cuando aceptes la oferta que más te interese, el banco deberá comunicarle a tu entidad actual que quieres hacer una subrogación de hipoteca y esta tendrá un plazo de siete días naturales para certificarle el importe que se va a subrogar.
- Una vez comunicada esta información, el banco del que todavía eres cliente tendrá 15 días naturales para presentarle una contraoferta pero, si tú no la aceptas, pasado ese tiempo se procederá a realizar la subrogación y ya podrás cambiar tu hipoteca de banco.
Si quieres cambiar tu hipoteca de banco, pero no sabes por dónde empezar, en Kelisto te ayudamos. A través de nuestro servicio de bróker hipotecario – supervisado por el Banco de España- nuestros expertos te ayudarán a encontrar las mejores ofertas para tu perfil, negociarán con las entidades por ti y te acompañarán en todo el proceso para que puedas realizar una subrogación con todas las garantías.
¿Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco?
Cambiar una hipoteca de banco te costará, como mucho, entre 500 y 2.500 euros, calculados para una deuda pendiente de 100.000 euros de una hipoteca firmada hace dos años*. Estas cifras son el resultado de sumar los tres tipos de gastos por subrogación que puede tener esta operación:
- Los costes administrativos: desde que entró en vigor de la ley hipotecaria de 2019, el cliente ya solo tiene que asumir los gastos de tasación, mientras que los de notaría, registro y gestoría recaen sobre el banco.
- La comisión por subrogación: no todos los bancos la cobran, está limitada por ley y varía en función de si tu hipoteca es fija o variable.
- La comisión de apertura de la nueva hipoteca: podría cobrártela el banco al que vayas a llevarte tu hipoteca, aunque es muy poco habitual.
Con todo esto en mente, para calcular cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco debes tener en cuenta que los gastos de subrogación de hipoteca también dependen de tres cuestiones:
Cambiar tu hipoteca de banco puede servirte para mejorar las condiciones de tu préstamo o para cambiar una hipoteca variable por una fija. En función de cuál sea tu objetivo, las comisiones que podría aplicarte el banco por transferir tu hipoteca tienen unas limitaciones distintas.
Las distintas normativas de los últimos años han ido cambiando los límites de la comisión de subrogación, así como las bonificaciones de las que puede disfrutar el consumidor.
Lo normal es que todos los bancos te cobren una comisión por llevar tu hipoteca a otro banco si la ley se lo permite, aunque podrías encontrarte con alguno que no lo haga.
Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para mejorar tus condiciones
Cambiar una hipoteca de banco para mejorar tus condiciones -por ejemplo, porque has encontrado una oferta con un interés más bajo- te costará, como mucho, 2.500 euros* . Ahora bien, para atinar con la cifra exacta debes tener en cuenta el momento en el que firmaste el préstamo y lo que dicen las escrituras del tu actual hipoteca. Con esa información en mente, recuerda que los tres únicos gastos por cambiar una hipoteca de banco para mejorar sus condiciones que debe asumir el cliente son:
- Los costes administrativos: de todos ellos, el cliente solo debe asumir los gastos de tasación, que suelen oscilar entre los entre 200 y 400 euros.
- La comisión de subrogación de tu actual hipoteca, que está limitada por ley y que como mucho serán del 2% (varían según la fecha en la que se firmó la hipoteca).
- La comisión de apertura de la nueva hipoteca, que muy pocos bancos aplican.
Gastos de cambiar una hipoteca de banco para mejorar sus condiciones
| GASTOS ➡️ | NOTARÍA | REGISTRO | GESTORÍA | 1️⃣ TASACIÓN | 2️⃣ COMISIÓN POR SUBROGACIÓN | 3️⃣ COMISIÓN DE APERTURA |
| ¿Quién lo paga? | 🏦 | 🏦 | 🏦 | 👩🦰 👨 | 👩🦰 👨 | 👩🦰 👨 |
| 🗓️ Hipoteca firmada antes del 27 de abril de 2003 | Entre 0,2% y 0,5% | No más de 100€ | De 100€ a 400€ | Entre 200€ y 500€ | 1% ⚠️ En las fijas: se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera | Sin limitación |
| 🗓️ Hipoteca firmada entre el 27 de abril de 2003 y el 8 de diciembre de 2007 | Entre 0,2% y 0,5% | No más de 100€ | De 100€ a 400€ | Entre 200€ y 500€ | 0,5% ⚠️ En las fijas: se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera | Sin limitación |
| 🗓️ Hipoteca firmada desde el 9 de diciembre de 2007 hasta el 15 de junio de 2019 | Entre 0,2% y 0,5% | No más de 100€ | De 100€ a 400€ | Entre 200€ y 500€ | Un 0,5% durante los 5 primeros años y un 0,25% a partir del sexto. ⚠️ En las fijas: se puede añadir una compensación por riesgo de tipo de interés (sin límite), si hay pérdida financiera | Sin limitación |
| 🗓️ Hipoteca firmada a partir del 16 de junio de 2019 | Entre 0,2% y 0,5% | No más de 100€ | De 100€ a 400€ | Entre 200€ y 500€ | ⚠️ En las variables: un 0,25% durante los 3 primeros años (a partir del cuarto, nada) o un 0,15% a durante los 5 primeros años (a partir del sexto, nada). ⚠️ En las fijas: un 2% durante los 10 primeros años y, a patir del undécimo, un 1,5% | Sin limitación |
Fuente: Kelisto.es con datos de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario
Cuánto cuesta cambiar una hipoteca de banco para pasar de tipo variable a fijo
Cambiar una hipoteca de banco para pasar del tipo variable al fijo te costará unos 500 euros en 20. Desglosados, los gastos de esta operación se dividen en:
- Comisión por subrogación: 0 euros. Si tu banco está adherido a las ayudas a los hipotecados aprobadas en 2022 por el Gobierno y que se han prorrogado para todo 2024, ese gasto se elimina durante todo este año. A partir de 2025, se reduce al 0,05% durante los tres primeros años. A partir del cuarto año no tendrás que pagar nada.
- Tasación: 200-500 euros. Dependerá del valor de la vivienda y varía en función de la tasadora que elijas.
Hay tres formas de cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo y cada una de ellas tiene un coste* distinto:
- Mediante una novación (es decir, negociando un cambio de condiciones con tu banco actual): 230 euros.
- Mediante una subrogación (es decir, cambiado tu hipoteca de banco): 500 euros.
- Cancelando tu actual hipoteca y contratando una nueva a tipo fijo: 1.324 euros.
Puedes ampliar toda la información sobre estas opciones y su coste en nuestro análisis sobre cómo cambiar de hipoteca variable a fija.
*Costes calculados para el año 2024, en entidades adheridas a las ayudas del Gobierno a las hipotecas y para una deuda pendiente de 100.000 euros, de una hipoteca contratada hace dos años.
¿Cuánto se tarda en cambiar una hipoteca de banco?
Cambiar una hipoteca de banco puede alargarse, como mucho, hasta dos meses: entre 15 y 30 días que se tomará el nuevo banco para estudiar y aprobar la operación, más el plazo máximo de 7 días que tendrá tu antigua entidad para certificar el importe que vas a subrogar y otros 15 días adicionales para presentarte una contraoferta, en caso de que lo haga.
Obviamente, cada caso puede ser distinto y, por ejemplo, tramitar el cambio de banco de tu hipoteca con una entidad online puede agilizar ligeramente los trámites. En cualquier caso, se trata de un proceso rápido y sencillo y que, en muchos casos, se puede realizar sin pisar una oficina bancaria hasta el momento de la firma de la subrogación.
¿Cuáles son las mejores ofertas para cambiar una hipoteca de banco?
Las mejores hipotecas para subrogación (octubre 2024)
Fuentes
Fuentes: Kelisto.es con datos a 08/10/2024 con datos de las páginas web de las entidades. El podio muestra las dos ofertas que lideran los dos rankings que aparecen en este artículo (de hipotecas fijas y variables para subrogación). Las hipotecas que se muestran en este artículo se corresponden con las que ofrece el banco a clientes que acepten cumplir con los requisitos para obtener la máxima bonificación.
Las mejores ofertas para cambiar tu hipoteca de banco son las de EVO Banco: la Hipoteca Inteligente a tipo fijo (con un interés del 2,70% TIN) si buscas una a tipo fijo, y la Hipoteca Inteligente Variable (euríbor+0,48%) si quieres cambiar a una variable, según nuestro ranking mensual de mejores ofertas para subrogar hipoteca.
Preguntas frecuentes sobre cambiar hipoteca de banco
¿Cuál es el mejor momento para cambiar una hipoteca de banco?
El momento adecuado suele ser durante los primeros años de vida de tu préstamo, ya que son en los que pagas más intereses. Eso sí, ten en cuenta que olo lógico es que el banco al que te vas a mudar te pida que, como mínimo, lleves dos o tres años pagando tu actual hipoteca, de forma que puedas demostrar que durante todo ese tiempo has saldado tus cuotas puntualmente.
¿Es lo mismo cambiar una hipoteca de banco que subrogar hipoteca?
Aunque suelen utilizarse como sinónimos, cambiar una hipoteca de banco no es exactamente lo mismo que subroggar una hipoteca. De hecho, cambiar una hipoteca de banco es, en realidad, un tipo de subrogación de hipoteca: la que técnicamente se conoce como “subrogación de acreedor”.
Sin embargo, también existe otro tipo de subrogación: la de deudor. Esta operación no implica llevar la hipoteca a otro banco, sino que consiste en cambiar el titular de una hipoteca por otro distinto. Normalmente, se usa cuando alguien compra una vivienda que está hipotecada y quiere ahorrarse los costes de firmar un nuevo préstamo. Eso sí, tendrá que aceptar las condiciones de la hipoteca que ya tuviera el anterior propietario.
FUENTES
* Cálculos realizados para una deuda pendiente de 100.000 euros de una hipoteca firmada hace dos años. Estas cifras son el resultado de sumar los costes administrativos (tasación), la comisión por subrogación máxima que podría cobrar un banco y la comisión de apertura de la nueva hipoteca. Estos costes solo aplicarían en caso de que la subrogación no fuera para cambiar de tipo variable a fijo (en cuyo caso solo habría que asumir los gastos de tasación (hasta el 31/12/2024).
Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario