Ayudas a las hipotecas: requisitos y novedades de 2025

El Gobierno decidió prorrogar el paquete de ayudas a las hipotecas durante el 2025, aunque no sin ejecutar algunas modificaciones. La más importante es que a partir del 1 de enero de 2025 han dejado de ser gratuitas las operaciones de pago anticipado del capital y el cambio de hipoteca variable a fija. Además, como novedad el paquete no se prorroga durante todo el año, sino que vence en noviembre de este año, momento en el que cumple tres años de su aprobación. Por último, se mantiene el límite máximo para poder solicitar algunas de las soluciones para aliviar a los afectados por la subida del euríbor pasa de 29.400 euros al añopor hogar a 38.000 euros.

¿Que son las ayudas a las hipotecas?

Las ayudas a las hipotecas son un paquete de medidas pensadas para ayudar a aquellas personas que tengan una hipoteca variable, hayan sufrido un incremento en su cuota como consecuencia de la subida del euríbor y, en algunos casos, tengan dificultades para seguir pagando su mensualidad con normalidad.

Inicialmente aprobadas en 2022 (para ser aplicadas en 2023) y prorrogadas en 2024 y 2025 (con algunos cambios), las ayudas a las hipotecas son de dos tipos, en función al perfil de hipotecado al que se dirijan:

• Para personas en situación de especial vulnerabilidad, que en función de su renta y del impacto de la subida de las hipotecas, podrán optar medidas como períodos de carencia o ampliación del plazo de devolución.
• Para todos los hipotecados a tipo variable, que estarán exentos del pago de comisiones como la de amortización anticipada o la que se cobra por cambiar de hipoteca variable a fija o mixta.

Requisitos para pedir las ayudas a las hipotecas

Los requisitos de las ayudas a las hipotecas en 2025 se mantienen prácticamente iguales a las del año pasado y siguen dependiendo del tipo de consumidor que las pida: los que se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad porque el euríbor todavía es elevado (su renta no podrá superar los 37.800 euros y deberán cumplir con otra serie de requisitos) y el resto de hipotecados a tipo variable que quieran minimizar el impacto de la evolución del índice de referencia.

¿Cuándo entraron en vigor y hasta cuándo estarán vigentes?

Las ayudas a las hipotecas se aprobaron a finales de 2022 en Consejo de Ministros, pero entraron en vigor el 1 de enero de 2023. Posteriormente, tanto en diciembre de 2023 como e diciembre de 2024, el Ministerio de Asuntos Económicos, la banca y asociaciones de consumidores han aprobado una prórroga (junto con novedades) que se aplicaron en 2024 y ahora en 2025.

¿Cómo pedir las ayudas a las hipotecas en 2025?

Al igual que en los años anteriores, para pedir las ayudas a las hipotecas en 2025 será necesario que acudas a la entidad que te concedió el préstamo. Será esta la que analice si cumples o no con los requisitos para acogerte a cada una de las medidas, la que te ofrecerá información sobre cómo se quedaría tu hipoteca si consigues alguno de estos beneficios y la que, en caso de dar luz verde, procederá a realizar los cambios pertinentes en tu préstamo.

¿Tienen que ofrecer todos los bancos las ayudas a las hipotecas?

No, al igual que sucede con el Código de Buenas Prácticas de 2012, esta revisión–y el nuevo código de buenas prácticas acordado- son de aplicación voluntaria para la banca. Ahora bien, lo que contempla el Real Decreto-ley que regula este plan de ayuda es que las entidades que se acojan a las nuevas medidas deberán:

• Comunicar su adhesión a la Secretaría General del Tesoro y Financiación Internacional.
• Informar al Banco de España de cada ayuda que se conceda.
• Informar adecuadamente de estas ayudas a todos sus clientes con hipotecas mediante una comunicación individualizada. Para ello, los bancos dispondrán de un mes desde su adhesión y deberán facilitar a sus clientes un teléfono y una dirección de correo electrónico para responder a sus dudas y recibir sus solicitudes.

Además, los bancos podrán establecer todas las medidas adicionales que consideren oportunas, más allá de las acordadas con el Ejecutivo.

Alargar el plazo con las ayudas a las hipotecas: ventajas e inconvenientes

Las ayudas a las hipotecas contemplan la posibilidad de alargar el plazo de las hipotecas hasta siete años. A esta medida podrán acogerse:

• Los hogares con ingresos inferiores a 25.200 euros y más del 50% de sus ingresos dedicados al pago de su hipoteca.
• Los hogares con ingresos inferiores a 37.800 euros, más del 50% de sus ingresos dedicados al pago de su hipoteca y con un aumento del esfuerzo hipotecario de más del 50%.

Ventajas de alargar el plazo con las ayudas a las hipotecas

✅ Para una hipoteca media en España*, alargar el plazo de una hipoteca siete años más permitiría reducir la cuota en un 30%, según cálculos de Kelisto.es: es decir, se pasaría de una cuota de 807,5 euros a una de 567,5 euros, lo que supondría una reducción de 240 euros al mes (2.880 euros al año).

✅ Alargar el plazo de una hipoteca como parte del plan de ayudas del Gobierno no tendrá ningún coste para el usuario. Esta medida permitirá un ahorro de 252 euros para una hipoteca media en España*, que es el coste que tendría hacer una novación: es decir, un cambio de condiciones del préstamo.

Las novaciones para alargar el plazo de una hipoteca, en general (y fuera de este plan de ayuda) implican el pago de varios gastos:

• Comisión por novación: limitada al 0,1% de la deuda si la novación sirve para cambiar el plazo. Para una hipoteca media en España*, el coste sería de unos 82 euros.
• Gastos de notaría y registro: están bonificados y rondarían los 170 euros.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: las novaciones para alargar el plazo de una hipoteca están exentas del pago de este tributo.

Inconvenientes de alargar el plazo con las ayudas a las hipotecas

❌ Alargar el plazo de una hipoteca –como parte de estas ayudas o fruto de una negociación individual con el banco- siempre supone un encarecimiento de la misma. Al fin y al cabo, tardar más años en pagar la deuda implica –de una forma u otra- que el cliente pague más intereses. Para una hipoteca media en España*, cuyo plazo se alargará siete años, el total de intereses a pagar aumentaría un 72,2%, según cálculos de Kelisto: es decir, el hipotecado acabaría pagando 39.269,4 euros en concepto de intereses, frente a los 22.803,1 euros iniciales (esto son 16.466,4 euros más).

Pedir una carencia con las ayudas a las hipotecas: ventajas e inconvenientes

Las ayudas a las hipotecas impulsadas por el Gobierno permiten pedir períodos de carencia de uno, dos o cinco años, en los que el consumidor solo pagaría intereses.

Ventajas de pedir una carencia con las ayudas a las hipotecas

✅ La principal ventaja de una carencia de hipoteca es que permite reducir temporalmente la cuota que se paga cada mes, al menos temporalmente. Esa rebaja, además, se acentúa si durante ese período se rebaja el interés a abonar, como ocurre con las ayudas a las hipotecas. Según cálculos de Kelisto para una hipoteca media en España*, la carencia contemplada en este paquete de ayudas a las hipotecas permitiría reducir la cuota 542,5 euros al mes: es decir, se conseguiría una rebaja del 66,7% sobre la cuota original.

✅ Para poder disfrutar de una carencia hipotecaria –al igual que para alargar el plazo de una hipoteca- es necesario realizar una novación, es decir, un cambio de condiciones del préstamo. Quienes puedan acogerse al plan de ayudas para las hipotecas estarán exentos de pagar gastos por este trámite, lo que supondrá un ahorro de 252 euros para una hipoteca media en España*, que es el coste que habitualmente tiene este trámite y que se reparte entre:

• Comisión por novación: limitada al 0,1% de la deuda si la novación sirve para cambiar el plazo, como ocurre con una carencia. Para una hipoteca media en España*, el coste sería de unos 82 euros.
• Gastos de notaría y registro: están bonificados y rondarían los 170 euros.
• Impuesto de Actos Jurídicos Documentados: las novaciones para alargar el plazo de una hipoteca están exentas del pago de este tributo.

Inconvenientes de pedir una carencia con las ayudas a las hipotecas

❌ Una vez finalizada la carencia, la cuota será superior a la que inicialmente tenía el hipotecado. Para una hipoteca media en España, y dependiendo del tipo de carencia elegido –a dos y cinco años- el impacto de pedir este tipo de ayudaría sería el siguiente:

• Con respecto a lo que se abonaba durante los años de carencia, la cuota de la hipoteca subiría entre 654 y 1.054 euros al mes (es decir, entre un 242% y un 390%).
• Con respecto a los años «normales» de la hipoteca, la cuota subiría entre 112 y 511 euros al mes (entre un 14% y un 63%).

❌ El total de intereses que habrá que abonar al banco se incrementará, ya que el plazo de amortización también habrá aumentado. Ahora bien, en el caso de las ayudas a las hipotecas, ese aumento se podría ver compensado con la rebaja en el interés que se aplica durante la carencia.

¿Cuánto se ahorra al cambiar de una hipoteca variable a una fija o mixta con las ayudas a las hipotecas?

Con las ayudas a las hipotecas, cambiar de una hipoteca variable a una fija o mixta será cuesta un máximo del 0,05%, tanto si el procedimiento se hace mediante una novación (es decir, negociar un cambio de condiciones con el propio banco), como si se ejecuta mediante una subrogación (cambio de banco), lo que permitirá un ahorro del 79% (827 euros menos para una hipoteca media*) si se opta por la novación o del 77% (1.654 euros menos para una hipoteca media) si se elige la subrogación.

¿Pueden hacer los bancos algún cambio en las hipotecas que se acojan al plan de ayuda?

No, los bancos no podrán cambiar el interés que figura en los contratos de las hipotecas -salvo para reducirlo en los términos que recoge el plan de ayuda-, ni exigir la contratación de ningún producto o servicio vinculado (como seguros) o el establecimiento de garantías extra que no constaran en el contrato original.

Si no puedo acogerme a estas ayudas, ¿tengo otras alternativas?

Por supuesto. Antes de que se aprobaran las ayudas a las hipotecas, en el mercado ya existían mecanismos con los que el usuario podía reducir el coste de su hipoteca, aunque no todos cuestan lo mismo ni son igual de convenientes para todos los perfiles: por ejemplo, cambiar de hipoteca variable a fija o mixta, negociar un período de carencia o alargar el plazo de devolución de la hipoteca mediante una novación.

1. Cambiar de hipoteca variable a fija

Cambiar una hipoteca variable a fija no recortará la cuota de tu hipoteca –es más, incluso podría subir-, pero sí te garantiza estabilidad total: es decir, evitará que tengas que volver a estar pendiente del euríbor. Tal y como te explicamos en nuestro análisis “cómo cambiar el tipo de una hipoteca de variable a fijo”, el coste de esta operación depende de dos cosas: de lo que diga tu contrato, de la fórmula que uses para hacerlo (novación, subrogación o cancelación y apertura de una nueva) y de si tu banco se ha acogido al código de buenas prácticas por el que se articulan las ayudas a las hipotecas.

Para cambiar de una hipoteca variable a una fija o mixta tendrás tres opciones:

• Hacer una novación: es decir, negociando el cambio de interés con tu banco (esta fórmula tiene un coste de comisión por novación fijado en el 0,05% para bancos acogidos al código de buenas prácticas).
• Hacer una subrogación: es decir, cambiarte de banco y aprovechar el movimiento para cambiar el interés de tu hipoteca (esta fórmula tiene un coste de comisión por subrogación fijado en el 0,05% para bancos acogidos al código de buenas prácticas).
• Cancelar tu actual hipoteca y contratar una nueva: es la opción más cara, pero algunos bancos no estarán dispuestos a aceptar una subrogación, sino que solo te ofrecerán esta tercera vía. En este caso, no te beneficiarás de ninguna de las ayudas a las hipotecas.

2. Alargar el plazo de la hipoteca

Alargar el plazo de una hipoteca no es más que un tipo de ampliación de hipoteca. Este trámite ya podía realizarse antes de que se aprobaran las ayudas a los hipotecados –se efectúa mediante una “novación” o cambio en las condiciones de tu contrato-, pero implica una serie de gastos y de exigencias que debes tener en cuenta:

• En lo que respecta a los gastos de alargar el plazo de una hipoteca, si el cambio solo afecta al plazo de devolución, los gastos de la operación son algo más baratos de lo habitual: por un lado, te librarás de pagar el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, mientras que la comisión por novación que te podrá cobrar tu banco estará limitada y nunca podrá sobrepasar el 0,1% de la deuda que tengas pendiente.
• En lo que respecta a los requisitos que deberás cumplir para que tu entidad de luz verde a la operación, las entidades suelen requerir que sus clientes están al corriente de todos los pagos, que no tengan un nivel de endeudamiento excesivo, que tengan una situación laboral estable y –en algunos casos- que se disponga de un aval para responder en caso de no poder afrontar los pagos.

En cualquier caso, debes tener en cuenta que alargar el plazo de una hipoteca –dentro o fuera de las ayudas aprobadas por el Gobierno- supone un alivio para tu cuota, pero a la larga te obligará a pagar más intereses: así, para una hipoteca media en España, alargar la hipoteca siete años permitiría reducir la cuota mensual en un 29,7% (240 euros menos al mes), pero aumentaría los intereses totales que se acabarían pagando al banco en un 72,2% (16.466,4 euros más).

3. Negociar una carencia

Pedir una carencia de hipoteca con el banco te permitirá –durante un tiempo- reducir la cuota que pagas cada mes. ¿Cuánto? Depende de la fórmula elegida: con una carencia de hipoteca total dejarás de de pagar la cuota de la hipoteca en su totalidad, es decir, no se paga capital ni intereses durante el tiempo acordado; en cambio, con una carencia de hipoteca parcial, no se devolverá temporalmente al banco el capital, pero sí se pagarán intereses.

Ahora bien, al igual que ocurre cuando decides alargar el plazo de una hipoteca, una carencia de hipoteca también tiene sus desventajas:

• La cuota que pagarás una vez termine el período de carencia será ligeramente superior a la que pagabas inicialmente.
• El coste final de la hipoteca con carencia aumentará, ya que se incrementa el plazo de devolución y, por tanto, los intereses que deberás abonar al banco.
• Tendrás que pagar gastos por la novación, que es el trámite que hay que efectuar para cambiar las condiciones o realizar la ampliación de tu hipoteca y, por tanto, poder ejecutar la carencia.
• Cada banco puede establecer ciertos requisitos para poder pedir una carencia de hipoteca: por ejemplo, que hayas pagado ya un número de cuotas, que no te quede menos de cierto tiempo para liquidar tu deuda o que contrates más productos vinculados. Incluso, te podría subir el interés que te cobra durante ese período.

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FUENTES Y METODOLOGÍA

*Hemos considerado una “hipoteca media en España” la que está constituida siguiendo los siguientes parámetros: un préstamo de 82.713 euros (importe medio de las hipotecas para finalidad residencial que conforman la cartera hipotecaria española; Asociación Hipotecaria Española; datos disponibles a 24/01/2024) a un plazo de 10,8 años (plazo medio de las hipotecas para finalidad residencial que conforman la cartera hipotecaria española; AHE; últimos datos disponibles a 24/01/2024), con un diferencial del 0,65% (media de los diferenciales aplicados por las hipotecas variables en España a enero de 2025, según datos de Kelisto) y tomando como referencia el euríbor a cierre de diciembre de 2023 (2,436%).

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