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Una hipoteca es un producto de financiación pensado para la compra de una vivienda. Este tipo de préstamos permiten que el consumidor disponga de una cantidad de dinero que tendrá que devolver en un plazo determinado de tiempo junto al pago de unos intereses. Ahora bien, a diferencia de un préstamo personal, los préstamos hipotecarios tienen una finalidad y una garantía específicas: están destinados a la compra de una vivienda y, precisamente, ese inmueble es el que actúa como garantía para el recobro del dinero prestado. El hecho de que esta garantía sea mucho más firme que, por ejemplo, la de un préstamo personal, permite que su interés sea más bajo y que el plazo de amortización y la cantidad prestada puedan ser superiores.

• El interés: Es el elemento que determina el precio que el cliente pagará por lograr disponer de dinero para la compra de una vivienda. Puede ser fijo (el interés se expresa en forma de Tipo de Interés Nominal y permanece sin cambios durante toda la vida del préstamo), variable (el interés está determinado por el euríbor a un año, más un diferencial que aplicará cada banco y que se mantiene fijo durante toda la vida del préstamo) o mixto (se aplica, en primer lugar, un interés fijo -normalmente durante un plazo que puede ir de los cinco a los 20 años- y, a continuación, un tipo variable.
• La comisión de apertura: permite compensar a la entidad por los trámites que efectuará para formalizar el préstamo y poner el dinero a disposición del cliente. No está limitada por ley.
• La comisión por amortización anticipada: se aplica cuando un cliente decide devolver su deuda (o parte de ella) antes de tiempo. Con la entrada en vigor de la nueva ley hipotecaria, las entidades tienen ciertos límites máximos para estos cargos y solo podrán aplicarlos si la operación genera una pérdida financiera al banco.
• Los productos bonificados: consiste en contratar productos o servicios (que pueden tener un coste para el cliente) para conseguir el interés más bajo por una hipoteca.
• El porcentaje máximo de financiación: es la cantidad te dejará el banco con respecto al valor de tasación o de compraventa** de la casa que deseas comprar. La mayoría suele quedarse en el 80%, aunque en el mercado también podrás encontrar algunas hipotecas al 100% o que se acercan bastante a esta cifra.
• El plazo máximo de amortización: es el período que dará una entidad para poder devolver la hipoteca. La mayoría de las hipotecas para compra de vivienda) ofrecen plazos máximos de amortización de 30 años, aunque algunas pueden llegar a los 40.

En el mercado puedes encontrar, a día de hoy, hipotecas fijas, variables, mixtas e, incluso, ofertas para subrogación de hipoteca: es decir, ofertas para cambiar tu hipoteca de banco en busca de mejores condiciones o de más estabilidad.

• Que cuentes con la capacidad suficiente para devolver el dinero prestado junto con los intereses. Para ello, la entidad necesita que acredites que tienes cierta estabilidad laboral y que no te has atrasado nunca en el pago de otras deudas.
• También necesitarás tener ahorrado cerca del 30% del valor de la vivienda que vayas a adquirir. La razón es que, por norma general, la entidad solo te va a dar hasta un 80% del valor de tasación de la vivienda, por lo que el 20% que falta lo deberás aportar tú. Además, el 10% restante servirá para sufragar el resto de gastos de la hipoteca y de la compraventa.
• Por último, es esencial que tengas un buen ratio de endeudamiento: es decir, que la cuota de tu hipoteca -más la de otras deudas que tengas pendientes- no supere el 30-35% de tus ingresos habituales.

El carné de identidad, un contrato de trabajo o tu vida laboral son algunos de los documentos que necesitarás si vas a pedir una hipoteca. Los papeles que te exigirá cualquier entidad para concederte una hipoteca sirven para acreditar que cumples con los requisitos necesarios para que te concedan una hipoteca. Esos documentos se pueden dividir entre documentos de carácter más general, los relacionados con tu situación laboral y los relativos a la vivienda que vas a adquirir.

¿Qué comisiones puede tener una hipoteca?

Las comisiones básicas que puede tener una hipoteca son:

• Comisión de apertura: sirve para compensar al banco por los gastos que implica poner el dinero a tu disposición y no está limitada por ley.
• Comisión de amortización anticipada: es la que se cobra si decides devolver tu deuda (o parte de ella) antes de tiempo y solo se puede cobrar si la operación genera una pérdida financiera para el banco. Está limitada por ley y el tope varía en función de si se trata de una hipoteca fija o variable, como puedes ver en nuestro artículo “todo lo que debes saber sobre la amortización anticipada de tu hipoteca”
• Comisión por subrogación: es la que se cobra cuando te llevas tu hipoteca a otra entidad para mejorar tus condiciones. Está limitada por ley (aunque los límites dependen de varias cuestiones, como la fecha en la que se firmó el préstamo) y, en algunos casos, cuenta con ciertas bonificaciones aprobadas por el Gobierno en 2022.
• Comisión por novación: se aplica cuando realizas algún cambio en las condiciones de tu hipoteca. Está limitada en algunos casos y, en otros, cuenta con ciertas bonificaciones.

Tras la entrada en vigor de la ley hipotecaria, los únicos gastos de las hipotecas que recaen sobre el cliente son los de la tasación de la vivienda. El resto –como los gastos de notaría o registro- tendrán que correr por cuenta del banco. No obstante, ten cuenta que los gastos de las hipotecas son los únicos que debes tener en cuenta cuando pienses en convertirte en propietario. Comprar una vivienda también implica una serie de gastos –impuestos, gastos de notaría y registro, etc.- que debes estimar antes de dar el paso. En total, desde Kelisto te recomendamos que dispongas de entre un 10% y un 15% del precio de la casa que quieres comprar para poder afrontar todos estos costes iniciales. A ello deberías sumar el 20% que normalmente no te prestará tu entidad, salvo que logres una oferta de uno de los bancos con hipotecas al 100%.

Fuente: Kelisto.es